東京で民泊運営代行業者を選ぶポイントと厳選16社比較【2026年版】

東京都内に空き家や投資用物件を所有しており、「民泊として収益化したいが、自分では時間も知識もない」とお考えのオーナー様は少なくありません。しかし、いざ民泊運営代行業者を探し始めると、都内だけでも数十社以上の業者が存在しており、どの基準で選べばよいのかわからないという声もよく聞かれます。

さらに東京は、区ごとに条例内容が異なり、同じ物件でも区が違えば営業できる日数や期間が大きく変わります。こうした複雑な規制環境の中で、単に手数料の安さだけで業者を選ぶと、稼働率の低下や清掃トラブル、近隣クレームへの対応不足といった問題につながるリスクがあります。

本記事では、東京で民泊運営代行を任せる業者を選ぶ際の実務的な比較ポイントと、代行業者16社の情報をまとめて解説します。

この記事でわかること

• 東京で民泊代行業者が必要とされる理由と、区ごとの条例対応の重要性
• 代行業者を比較する際の一般的な基準と東京特有の確認事項
• 東京エリアで実績のある民泊運営代行業者16社の概要と特徴

この記事の執筆者

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ReINN株式会社／東急不動産ホールディングスグループ

民泊メディア編集部　マーケティングマネージャー

民泊領域に特化した専門編集チームとして、行政手続き・運営ノウハウ・物件選定など、開業から運営・売却までを一気通貫でサポートする情報を発信。営業現場で蓄積された実データと最新トレンドを基に、オーナーの意思決定を支えるコンテンツを企画・編集している。

【免責事項】
・本記事における「民泊」とは、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業、旅館業法に基づく簡易宿所営業、および特区民泊制度のいずれも含む総称です。
・本記事の内容は、2026年3月時点で確認可能な法令・制度・サービス内容等に基づき作成しています。最新の法令や制度、各サービスの詳細については、必ず各自治体や事業者の公式ホームページにてご確認ください。

東京で民泊を始める際に「代行業者」の活用がおすすめな理由

東京は国内最大のインバウンド需要を誇る一方で、民泊に関する法規制が全国でも特に複雑なエリアのひとつです。区ごとに条例が異なるため、物件を所有しているだけでは「そのエリアで何日間・どの時期に民泊営業が可能なのか」を判断することが難しく、法令違反のリスクを回避しながら収益を最大化するためには、専門知識を持つ代行業者のサポートが有効と考えられます。

複雑な「特区民泊」や区ごとの厳しい条例への対応

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊の場合、全国共通で年間180日を上限として営業が可能ですが、東京23区では各区が独自に条例を定め、営業できる期間をさらに制限しているケースが多く見られます。

また、東京都大田区は国家戦略特区の指定を受けており、「特区民泊」として旅館業法の適用を除外した形で民泊営業が可能です。特区民泊は最低宿泊期間が2泊3日以上であることなど独自の要件が設けられており、通常の住宅宿泊事業とは手続きも異なります。

こうした制度の違いを正確に把握し、各区の窓口への届出・申請を代行できる業者を選ぶことが、法令リスクを最小化する上で重要です。特に以下の点は、区ごとに内容が異なる可能性があるため、業者に確認することをおすすめします。

・営業可能な期間・日数の制限（上乗せ条例）
・営業可能な用途地域の範囲
・近隣住民への説明義務の有無と方法
・届出・認定に必要な書類と審査期間の目安

競合物件に優位に出るために必要な集客・価格調整の方法

東京は民泊物件の件数も多く、競合が激しいエリアです。Airbnb・Booking.com・楽天トラベルなど複数のOTAへの掲載最適化や、需要に合わせたダイナミックプライシングを適切に行えるかどうかが、稼働率と収益に直結します。

実務上、価格設定の巧拙だけで同一エリア・同一グレードの物件間でも稼働率に差が生じるケースが見られます。特に繁忙期と閑散期の価格差を適切に管理できるかどうかは、年間の収益を大きく左右する可能性があります。また、外国人ゲストを主なターゲットとする場合は、英語・中国語・韓国語などの多言語対応や、外国人ゲストに向けた写真・説明文の最適化も重要です。

民泊代行の選び方は人それぞれ

代行業者の選び方に正解はなく、オーナーの状況（物件数・関与できる時間・求める収益性など）によって最適な選択肢は異なります。ここでは、一般的な比較項目と東京特有の確認事項を整理します。

一般的な比較項目

代行業者を選ぶ際に多くのオーナーが確認する項目として、以下が挙げられます。

手数料

一般的に売上の15〜25%程度が相場とされています。ただし「売上」の定義（OTA手数料・清掃代を含むか否か）は業者によって異なるため、表面的なパーセンテージだけでなく、実質的な手取り額を試算した上で比較することが重要です。また、完全代行型と部分代行型では手数料水準も変わります。

（前提：上記は一般的な相場の目安であり、物件の規模・立地・委託範囲によって大きく異なる可能性があります。必ず個別に見積もりを取得してください。）

運営サービス内容

ゲスト対応（チェックイン案内・問い合わせ・トラブル対応）、清掃・リネン交換、宿泊者名簿の管理、定期レポートの提出などが標準的なサービスに含まれているかを確認します。業者によっては消防設備の点検サポートや、開業に必要な届出代行まで対応しているケースもあります。

集客力・価格調整

OTAへの掲載数・リスティングの最適化実績・動的価格設定ツールの活用状況を確認します。複数のOTA活用や、自社運営専用HPの制作、適正な価格調整ロジックを持っていることが望ましいです。

清掃体制

清掃品質はゲストレビューに直結します。ワンストップ型か外部委託かによって品質のばらつきが生じる可能性があります。対応時間帯や繁忙期の清掃対応についても事前に確認しておくことが望ましいです。

代行会社の特徴が出る比較項目

一般的な比較項目に加えて、以下の4点は業者ごとに大きな差が出やすく、東京での民泊運営において特に重要な確認ポイントです。

その他の確認事項

東京で代行業者を選ぶ際には、上記の一般的な比較項目に加えて、以下の点を重点的に確認することをおすすめします。

区ごとの条例への精通度
　自分の物件が所在する区の条例内容を正確に把握しており、届出・認定手続きを代行できるか。

近隣トラブルへの対応体制
　住宅密集地やマンションでの運営が多い東京では、騒音・ゴミ出しに関するクレームへの24時間対応体制が特に重要

外国人ゲスト対応の実績
　多言語対応（英語・中国語・韓国語など）ができるスタッフまたはシステムを保有しているか。

住宅宿泊管理業者としての登録
　家主不在型での民泊運営を委託するには、委託先が国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者であることが法的に必要です（住宅宿泊事業法第11条）。登録状況は国土交通省の住宅宿泊管理業者登録簿で確認できます。

ReINNが提供する民泊運営代行業者16選

ReINNでは、全国の住宅宿泊管理業者のうち、独自の審査基準を満たした企業のみと提携しております。各社の特徴は多岐にわたりますが、ReINNは客観的な視点から、最適な代行業者選びをサポートいたします。本記事では、東京エリアの民泊運営代行業者16社をご紹介します。なお、以下の情報は各社の公開データに基づき整理したものですが、サービス内容・手数料・対応エリア等は変更される可能性があるため、ご契約前にまずは一度ReINNへご相談ください。

16社 一般比較表

※ 手数料率・計算式・取得免許など非公開の項目は「要お問い合わせ」と記載しています。手数料計算式は「月間売上×手数料率」を基本とする業者が多いですが、OTA手数料・清掃費・リネン費の扱いが業者によって大きく異なります。表面上の料率だけでなく、これらの費用も含めたトータルコストで比較することを推奨します。正確な情報は各社へ直接ご確認いただくか、ReINNのコンサルティングサービスをご利用ください。

OCiETe（オシエテ）

上場企業グループとして安心・安全な遵法運用を実施。数多くのパートナーと共にオーナー様のニーズに幅広くお応えいたします。

株式会社OCiETeは自社の人材以外にも、多くのパートナー網を活用し、企画段階からお客様のニーズに柔軟にお応えする事が可能です。行政書士、消防関連、インテリアコーディネート、施工までワンストップで安心してご依頼いただけます。また親会社が全国展開していることもあるため、エリアも幅広く対応が可能となっております。

株式会社インバウンドホールディングス

日本を旅する全ての人のインフラカンパニー。全国976室、市場平均稼働率を超える実績で、オーナー様の収益最大化とゲストの特別な体験を実現します。

株式会社インバウンドホールディングスは、「日本を旅する全ての人のインフラカンパニー」として、宿泊事業をコアにインバウンド向けサービスをワンストップで提供しています。

【圧倒的な実績】 全国108棟976室の運営実績、平均稼働率90%を誇り、24時間多言語対応でオーナー様の収益最大化を実現。AIとデータドリブンな価格設定で、高収益運営をサポートします。
【旅のすべてをカバー】 旅マエ：ホテル・民泊・グランピング施設の開発・運営、集客支援 旅ナカ：インバウンド向けマッチングサービス「SPOT JAPAN」 旅アト：和の文化に特化した越境EC事業

オーナー様の不安を解消し、ゲストに感動を届ける。それが私たちの使命です。

株式会社GRACES（GRACES JAPAN）

全国100軒以上の運営実績。10年の経験で培った、女性ならではの感性と丁寧なおもてなしで、民泊運営をサポートいたします。

株式会社GRACESは、ライセンス取得から運営までを一貫して支援する民泊運営代行会社です。創業当初から「女性のおもてなし力で日本を盛り上げる」をテーマに、全国の宿泊施設をサポートしています。民泊は対面の機会が少なくても、心を込めたおもてなしが何より大切です。Airbnbではスーパーホストやベストチョイスに多数選出。オーナー様の「叶えたい宿」を共に形にし、地方や小規模施設も丁寧に支援しています。一児の母として、家族が喜ぶ宿づくりを得意としています。

株式会社SOZONEXT

革新的なITソリューションと多様かつ強固な国際リソースを活用。シンプルかつスピーディーに優れたサポートを提供いたします。

株式会社SOZONEXTでは、国内外有数の金融・流通分野などの企業様向けにコンピュータ・システムを受託開発しながら国内外大手企業との事業提携を成功させたITチームを抱えています。ITの力を活用し、省人化されたオペレーショナルな民泊運営に特化。不動産・マーケティング・地域創生事業など各分野の第一線でリーダーシップを発揮してきた人材が集結し、革新的な価値を創造しています。

株式会社STAYCATION

全国対応可能！別荘運営を得意とし、民泊の届出手続きから予約の一括管理・ゲスト対応まで、全国エリアにて民泊運営をお引き受けしております。

株式会社STAYCATIONは、民泊の運用代行と、独自の貸別荘コテージ予約サイトを運営する会社です。別荘を貸したいオーナー様・別荘を借りたいゲスト様、どちらにも安心してバケーションレンタルをご利用いただけるサービスをご提供しております。

Nowhere Group株式会社

全国25拠点の運営実績を誇る宿泊プロデュース会社であるNowhere Group株式会社のネットワークを活かし、質の高い運営・宿泊開業サポートいたします。

Nowhere Group株式会社は、宿泊民泊運営に関わるすべてをワンストップで提供しているプロデュース会社です。物件のご提案から、デザイン設計・工事、宿泊に関する市場調査・集客、開業後の運営代行・清掃業務を一貫してサポートしております。”Airbnb Partners”企業としてお客様に寄り添ったサービス提供を目指しております。

MSTAY株式会社

一都三県・沖縄・新潟を中心に全国対応可能。それぞれの自治体のルールに沿った運営をしております！

MSTAY株式会社は立ち上げサポート・運営オペレーション構築・運営管理など民泊立ち上げ〜運用までを一気通貫で実施しております。OTAに頼り切らず、SNS運用やまとめサイトへの掲載などエリア検索や指名検索でも集客を行います。

株式会社フェニックス

民泊運営7年の実績。自社ホテル運営ノウハウで、民泊オーナーの手間をすべて解消。オーナー様の不安に寄り添い、資産を守ります。

株式会社フェニックスは、民泊運営7年の確かな実績を持っており、自社ホテルブランド『GIVE HOTEL』の開発・運営を通じて地域の魅力を最大化しながら、宿泊体験の価値向上にも取り組んでいます。物件査定や市場調査、行政関連の調整・申請、内装デザイン、予約管理、清掃、メッセージ対応まで、すべて自社内で一貫して対応しているため、オーナー様は運営の手間を最小化でき、収益最大化と安心を同時に得られます。

The Room株式会社

選ばれた投資家さまと企画段階から創る、エリア上位10％のバケーションレンタルを運営します。

The Room株式会社は、東京都心・箱根・河口湖を中心に一棟貸しヴィラを手掛ける、企画段階からご一緒する運営パートナーです。既に出来上がった物件の引き継ぎ運営はお受けしておらず、土地探し・コンセプト設計・新築／リノベーション計画から参画し、その後の運営・売却まで一気通貫で伴走させていただくことを前提としております。デザインとオペレーションに徹底してこだわることで、エリア内で上位10％の収益性とレビュー評価を目指した宿づくりを行っております。

株式会社プレイズ

民泊で世界をもっと楽しく。

株式会社プレイズは、民泊運営代行とあわせて物件のリノベーション・インテリア提案にも対応している業者です。物件の魅力を高めることで稼働率・単価の向上を目指す、総合的な物件バリューアップ支援を行っています。

株式会社Hypage

全国対応のワンストップ体制の運営。清掃×集客×改善で、オーナー様の不安を安心と利益に変えます。

株式会社Hypage（ハイページ）は、全国対応の民泊運営代行会社です。立ち上げ支援から運営・清掃・集客までをワンストップで担い、オーナー様の手間を最小化しながら収益最大化を支援します。特に、現場発の清掃ノウハウを強みに、品質の安定とゲスト満足の向上、口コミ評価の改善へ直結する運営体制を構築。AirbnbなどOTAの掲載設計、価格調整、予約管理、ゲスト対応、備品・リネン管理、オペレーションの標準化まで一括で対応し、長期的に”回る仕組み”で安定運営を実現します。

株式会社Allaugh

結果で選ばれる民泊運営代行。評価が上がるから、予約が増える。運営が安定する。数字で証明された運営力を、あなたの物件にも。

株式会社Allaughは、単なる業務代行ではありません。複数の代行会社を利用した代表が感じた「ホスピタリティ不足」を原点に、自社民泊の実践とノウハウを融合し、ゲスト満足度とオーナー収益を最大化する設計型サービスです。24時間・4ヶ国語対応で機会損失を防ぎ、管理物件のすべてでスーパーホスト、8割でゲストチョイス、さらには難易度の高い金色ゲストチョイスも1割以上で獲得しています。

株式会社NEXSIA

あなたに寄り添い、共に信頼をし、成長を喜び、皆様の幸せな未来を育む、その一歩を共に。

株式会社NEXSIAは、人材紹介・人材派遣を中心としたHR事業を通じ、働く人と企業双方に寄り添い、現場起点の支援を行ってきました。その想いを住まいと体験の領域にも広げ、新規事業として民泊運営代行サービスを展開。自社でも民泊物件を運営しているからこそ、オーナー様の不安や悩みに寄り添った実践的な運営が可能です。さらに、Airbnb・Booking.com公式アンバサダー吉岡拓也氏を顧問に迎え、理念だけで終わらせない「成果と安心」を両立する民泊運営を目指しています。

株式会社F-area

強い集客で徹底した管理の宿泊施設を共創。

株式会社F-areaは眠っている土地・空き家・テナントの不動産を再活用をして利益の最大化を目指します。また、登録者数160万人を超える自社のYouTube「食えもん」にて紹介をしている各地域の「食」に加え「宿泊施設」の魅力も発信することにより全く新しい集客の方法を提供いたします。

株式会社SPACE MOLE（SpemaSTAY）

「All Space is For You」〜すべてのスペースはあなたのために〜

株式会社SPACE MOLEが運営する「SpemaSTAY」では、スペースマーケットグループのネットワークを活かし、企画段階からお客様のニーズに柔軟にお応えする事が可能です。許認可取得に向けた法令・消防対応のサポート、インテリアコーディネート、運営管理までワンストップで安心してご依頼いただけます。また親会社が持つ国内最大級のプラットフォームの集客力とデータを活用し、資産価値を最大化する運用が可能となっております。

LDKプロジェクト

地方でも通年稼働率75％超の実績。集客できるデザインと自社清掃の高品質運営。立ち上げから管理まで一気通貫でお任せ。

株式会社LDKプロジェクトは関西で100室超の実績を持ち、現在は関東・九州エリアへも進出。サウナ付ヴィラ「IZA」やインバウンドに強い「eni.」などの宿泊ブランドを展開し、ファンを創出することにより通年稼働率75％超・直予約70％を実現。専属デザイナーの空間構築と自社清掃で資産価値を長期維持。開業から運営まで一気通貫で、オーナー様の想いを形にいたします。

よくある質問

代行手数料の相場はどれくらいですか？

一般的に売上の15%〜20%程度が相場です。ただし、清掃費が別途かかる場合や、初期の立ち上げ費用が様々なので、表面的な％だけでなくトータルコストでの比較が必要です。

マンションの一室でも代行をお願いできますか？

可能です。ただし、事前にマンションの管理規約で民泊が禁止されていないかの確認が必須です。代行業者によっては、規約確認の段階からサポートしてくれるところもあります。

相談してから実際に民泊をオープンするまで、どのくらい期間がかかりますか？

物件の状況（リフォームの有無など）や行政の審査スピードによりますが、一般的には1ヶ月〜4ヶ月程度が目安です。

まとめ

東京での民泊運営は、インバウンド需要という大きなビジネスチャンスがある一方で、区ごとに異なる条例への対応・近隣トラブルへの備え・競合物件との差別化など、さまざまな課題が伴います。こうした状況において、地域の規制に精通し、集客力・清掃体制・ゲスト対応力を総合的に備えた代行業者のサポートを受けることは、安定した運営を目指す上で有効な選択肢のひとつと考えられます。

一方で、業者選びに正解はなく、物件の立地・タイプ・オーナーの関与度によって最適な業者は異なります。本記事で紹介した比較ポイントを参考に、複数業者から見積もりを取り、サービス内容・実績・対応体制を総合的に比較した上で判断されることをおすすめします。

ReINNでは、民泊コンサルティングを提供しています

このように、東京での民泊運営においては、法規制への対応・業者選びの判断軸・収益化の戦略が複雑に絡み合います。どの代行業者が自分の物件に最適かを判断するためには、専門的な視点からのアドバイスが有効です。

東急不動産ホールディングスグループのReINN株式会社では、民泊の開業から運営までを包括的に支援しております。

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このような悩みがあれば、ぜひReINNに無料でご相談ください。適切な民泊コンサルティングをご紹介いたします。