東急不動産ホールディングスグループが運営する民泊開業・運営プラットフォーム「ReINN」では、30社以上の代行会社と提携し、オーナー様のご希望に沿った最適な代行会社をご紹介しています。本連載では、「ReINN Partners Interview」と題し、オーナー様に寄り添いながら日々の運営を担う事業者の声を、ありのままにお届けします。
今回ご紹介するのは、大阪を拠点に宿泊施設の企画・開発・運営を手がけるStayBuddy株式会社です。元新聞記者・コピーライターという異色の経歴を持つ代表の巻木周平さんが、「日本の価値を世界に証明し、外貨を稼ぎ、日本経済を最高潮へ。」という明確なビジョンのもとに立ち上げた会社で、民泊運営代行・清掃代行を軸としながら、空き家や一棟マンションの宿泊施設化など企画プロデュースの領域にも事業を広げています。レビュー平均4.96という高いゲスト満足度を誇り、大阪市内を中心に、北海道・東京・京都など全国で約60室超を管理しています。
今回は、代表取締役の巻木さんに、創業の背景から運営哲学、オーナーへのメッセージまで、じっくりとお話を聞きました。
この記事の執筆者
【免責事項】
・本記事における「民泊」とは、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業、旅館業法に基づく簡易宿所営業、および特区民泊制度のいずれも含む総称です。
・本記事の内容は、2026年5月時点で確認可能な法令・制度・サービス内容等に基づき作成しています。最新の法令や制度、各サービスの詳細については、必ず各自治体や事業者の公式ホームページにてご確認ください。
・本記事で紹介している投資手法や運営実績は、個人の経験および特定の物件における事例であり、将来の確実な利益や投資成果を保証するものではありません。民泊投資には空室リスクや価格変動リスク等が存在するため、実際の投資判断はご自身の責任において行っていただきますようお願いいたします。
「愛国心」から始まった起業 ── 事業の背景・創業ストーリー
―― 創業前のご経歴と、民泊事業を始めた経緯をお聞かせください。
巻木さん： 新卒で新聞社に入り、現場の記者として取材・執筆・SNS配信などに4年半携わりました。その後、広告代理店でコピーライターとクリエイティブディレクターを務め、企業サイトの全体監修や、BtoB無形商材のプロジェクトマネジメントを担当しました。そこでも4年半ほど経験を積んだ後、今の会社を立ち上げました。
起業を考えたとき、「本当に命懸けられるものは何か」を自分に問いました。歴史が好きで、日本の戦後の歩みを調べるうちに、「このままいくと自分の人生は、先人たちが積み上げてきたものを食いつぶすだけで終わってしまう。そうではなく、自分の力で日本に何かを残したい。」という気持ちが強くなってきたんです。そこから「日本の価値を世界に証明する」というミッションに行き着き、直接的に外貨を稼げる産業として民泊に目を向けました。
大阪の特区民泊の需要が高まっていた一方、サービスの質という観点で改善の余地があると感じ、「ここでやってみよう」と決めました。
企画から運営まで ── 「不動産管理」とは異なる事業の全体像
―― 現在の事業の構成を教えてください。
巻木さん： 「宿泊施設の企画・開発・運営業」という言い方をしています。民泊の清掃も含めた運営代行が売上の中心ではあるのですが、前職のクリエイティブ経験を活かして、空き家や一棟マンションを宿泊施設にする企画プロデュースの案件も増えています。
例えば、日本海側のリゾート地にある空き家の相談を受けたとき、「このエリアのターゲットは誰か」「競合はどうか」「このコンセプトで3年運営したらどうなるか」という全体設計から入り、施設の立ち上げまでを一貫して担います。大阪市内では、普通のマンションを全室旅館業に変える案件も現在進行中です。消防申請の見積もり取得から、コンセプト設計、開業後の運営まで、一気通貫で関わっています。
企画の段階から入っているからこそ、「誰に来てほしいのか」「どのくらいの価格水準を目指すのか」を最初から明確にできます。そこがぶれないまま運営に入るので、方向性が定まりやすいと感じています。こうして企画と運営を一体で捉える姿勢は、日々の集客設計にもそのままつながっています。
理想顧客を特定し、データで追う ── 集客・収益改善の考え方
―― 収益改善において、特に意識されていることは何でしょうか。
巻木さん： まず「理想顧客」を一人に絞り込むことをやっています。過去1年分のデータを見て、例えば「ドイツから来た、1泊5〜6万円で1週間泊まってくれたファミリー」がいたとすれば、まずその人たちに来てもらえるリスティングになっているかを徹底的に見直します。
あるケースでは、特定の国からのゲストがやたらとスチームアイロンを要求していることに気づき、設備に加えることでレビューが改善しました。こうした積み重ねを、AirbnbやBooking.comのアナリティクスデータを毎週エクセルに落とし込みながら管理しています。アクセス数だけでなく、アクセスから予約への転換率を各施設のKPIとして設定し、改善を続けています。 こうした取り組みは、一見すると普通のマーケティングと同じです。でも、広告代理店での経験があったからこそ、組織だって継続してやれていると思っています。この「深く考えて動く」という姿勢は、自社メディアの立ち上げにもつながっています。
インバウンド向けのメディア構築まで ── 集客の「面」を広げる自社施策
―― 運営以外にも、独自の集客施策に取り組まれているとお聞きしました。
巻木さん： 現在、大阪のインバウンド向け情報メディア「Japan Michi」を構築しています。大阪市内の各エリア×グルメ・体験カテゴリーのSEO記事を自動配信する仕組みで、先週完成したばかりです。大阪市内全エリアとカテゴリーの掛け合わせで約3,000本の記事を一年ほどかけて配信し、将来的には自社運営施設への集客動線にもつなげていく構想です。
MICHI | Osaka Travel Guide by Locals
私はもともとウェブの知識もある程度持っていて、海外向けのSEOも経験してきました。月間数十万PVになる可能性も十分あると思っています。「どうやって人を呼ぶか」を深く考え続けること、そしてその考えを実際に形にしていくことが、当社の強みだと思っています。
こうした集客への向き合い方の根底には、「運営代行は管理ではなく、事業そのものを預かる仕事だ」という考え方があります。
「管理」ではなく「事業代行」 ── 運営哲学と大切にしていること
―― 運営において、根本に置いている考え方を教えてください。
巻木さん： 「不動産管理とは全然違う、お客さんの事業を丸ごと代行している仕事だ」という意識を忘れないことです。市場全体が落ちているように見えても、繁盛しているところは必ずある。それなのに結果が出ていないなら、自分たちの力不足だという認識を持ち続けています。
大阪の市況が厳しかった時期でも、「中国人旅行者が減ったから」で終わらせず、実際にどの国からのゲストがどの単価で、どのくらい滞在しているかをレポートで整理し、リスティングの訴求軸を見直してきました。たとえばグループ向けの物件にリモートワーカー向けの訴求をかけていたケースでは、実際の宿泊データを根拠に「難波まで一駅、4名で泊まれば1人あたり3,500円台」という訴求軸に転換するよう提案しました。「管理だから仕方ない」ではなく、「代行している事業だから、結果を出すために動く」というのが根本にあります。 この姿勢は、オーナー様との日々のコミュニケーションにも直結しています。
透明性と役割の明確化 ── オーナー様とのコミュニケーション
―― オーナー様とのコミュニケーションで大切にされていることを教えてください。
巻木さん： まず、契約の段階で役割とラインをしっかり握ることを大切にしています。「どこまでは独断でやってよいか」「この金額以上の出費は事前相談が必要か」「緊急の場合はどう判断するか」——こうした取り決めを最初にしておくことで、余計な確認のやり取りが減り、スピーディーに動けます。そこで合意できなかったら、一緒にやるのは難しいとも思っています。
毎月の報告では、売上・稼働率・平均単価・OTA手数料・国籍別売上・過去6か月比較などをまとめたレポートをお送りしています。広告代理店にいたときに「中間指標を見なければ本当の原因はわからない」ということを叩き込まれたので、数値の算定条件の説明もセットで添えて、「何がどういう根拠で出た数字か」が分かるようにしています。状況が厳しいと感じた物件には、OTAごとのアクセス数と予約転換率のデータをもとにした改善提案を別途まとめることもあります。
「透明度100%の報告」がオーナー様の安心につながり、長期的な信頼関係の土台になると考えています。
他社との違いはここにある ── StayBuddyの3つの強み
―― 御社ならではの強みを、具体的に教えていただけますか。
巻木さん： 価格・ゲスト対応・見える化の3点が、他と差がつくところだと思っています。
価格については、AIツールに任せきりにせず、毎日人の手で競合状況を確認しながら調整しています。イベントや季節によって稼働率と収益のバランスは変わりますし、そこを日々追い続けることが利益の最大化につながります。「毎日やる」というのが、実はなかなかできていない会社も多いんです。
ゲスト対応は、シフト制を組んで夜間・早朝も空白時間を作らない体制にしています。インバウンドのお客様は時差がある国から来ることも多いので、どの時間帯に問い合わせがあっても最小限のタイムラグで返せることが、予約率の向上とトラブルの未然防止に直結しています。レスポンスの速さと質が、高評価レビューを積み上げる一番の土台だと思っています。 見える化については、オーナー様とのLINEグループを作り、予約サイトのやり取りもすべて開放しています。代表である私が全物件に目を通す体制を維持しているので、「何が起きているか分からない」という不安をなくせます。こうした取り組みの積み重ねが、レビュー平均4.96・500件超という数字に表れていると思っています。
手数料率より大切なこと ── 代行会社の選び方
―― オーナーが代行会社を選ぶ際に、見るべきポイントはどこでしょうか。
巻木さん： 正直、一回話してみないと分からない部分が大きいというのが本音ではあるんですが、よくある失敗のパターンとして、最初から手数料率だけを基準に比較・検討されるケースがあります。料率だけで選ぼうとすると、その先の提案もなかなか通らないし、本質的な関係が築きにくくなります。
ちなみに当社の手数料率については、業界水準と同じか安いと言っていただくことが多いので、そこはご安心いただければと思います。それよりも大切にしてほしいのは、「事業代行として一緒にやっていける相手かどうか」という視点です。飲食店を誰かに代行してもらうとしたら、コストだけで選ばないですよね。それと同じ感覚で、自分の事業を預けられる相手かどうかで選ぶのが、結果的に長くうまくいく付き合いにつながると思っています。
民泊を始める前に整理してほしいこと ── オーナー様へのメッセージ
―― 民泊・旅館業を始めるオーナーに向けて、アドバイスをお願いします。
巻木さん：規制の強化や競合の増加により、賃貸物件を借りて民泊をやって、そこから代行会社にも支払うというモデルで安定した収益を出すのは、正直なかなか難しくなってきたと考えています。相当いい立地で、いい条件の物件で、かつ内装やインテリアにしっかり投資できるのであれば話は別ですが、そうでなければ収益を安定させるのはかなりハードルが高いのが実情です。可能であれば、資産として物件を所有した上でスタートするのが理想だと思っています。
その上で、運営代行というのはただの「管理委託」ではありません。自分の事業の一部を、まだ数回しか会ったことのない人たちに丸ごと任せるという覚悟が必要です。だからこそ、「この人に自分の仕事を任せられるか」というくらいの目線で代行会社を選んでほしいと思っています。
そして何のためにやるのかを、最初に明確にしておくことが大切だと思います。副収入として生活の支えにしたいなら、それなりのリスクを取って本腰を入れる必要がある。趣味の延長でやるなら、低リスクな形もある。目的次第で正解が変わります。何もしなくても儲かるということはないので、信頼できるパートナーを選んで、一緒に事業として向き合える関係を作ることが出発点だと思います。
新聞記者、コピーライター、クリエイティブディレクターというキャリアを経て、「日本の価値を世界に証明する」という一貫したビジョンのもとに民泊事業へ踏み込んだ巻木さん。企画力に裏打ちされた集客設計、施設ごとの事業として結果にこだわる姿勢、そして透明性の高いオーナー対応——異色のバックグラウンドがそれぞれの場面で確かに機能していることが、話を聞くほどに伝わってきました。企業サイトは以下からご覧いただけます。
東急不動産ホールディングスグループが運営する「ReINN」では、独自の基準をクリアした代行業者のみをご紹介。民泊代行検索サイトでは条件を絞り込んで複数社を比較できるほか、専任コンサルタントへの無料相談を通じて、オーナー様に最適なパートナー探しをサポートします。
■主なサポート内容
- 運営代行会社の選び方のご説明
- 運営代行会社選びの比較検討支援
- 民泊の開業・運営に必要なお役立ち資料のご提供
- 民泊向け物件のご案内
※その他の情報についても、ご要望に応じて弊社にて確認させていただきます。
