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【無料】相談を予約する東急不動産ホールディングスグループが運営する民泊開業・運営プラットフォーム「ReINN」では、30社以上の代行会社と提携し、オーナー様のご希望に沿った最適な代行会社をご紹介しています。本連載では、「ReINN Partners Interview」と題し、オーナー様に寄り添いながら日々の運営を担う事業者の声を、ありのままにお届けします。
今回ご紹介するのは、スペースマーケットグループの傘下として、レンタルスペースの運営に注力してきた株式会社スペースモール（SpemaSTAY）。2024年より宿泊事業を実施しており、2026年から運営代行から施設再生までを実施するSpemaSTAYのサービスをリリース。幅広い業態で不動産の価値向上を支援しています。年間10万組超の利用者を抱える集客力と、レンタルスペース事業で磨いたコンセプト設計のノウハウが、同社ならではの強みです。
今回は、宿泊事業の責任者として同社の民泊・旅館領域を牽引する唐木さんに、事業の背景からサービス内容、そして地方施設の再生にかける想いまで、詳しくお話を伺いました。
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【免責事項】
・本記事における「民泊」とは、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業、旅館業法に基づく簡易宿所営業、および特区民泊制度のいずれも含む総称です。
・本記事の内容は、2026年5月時点で確認可能な法令・制度・サービス内容等に基づき作成しています。最新の法令や制度、各サービスの詳細については、必ず各自治体や事業者の公式ホームページにてご確認ください。
・本記事で紹介している投資手法や運営実績は、個人の経験および特定の物件における事例であり、将来の確実な利益や投資成果を保証するものではありません。民泊投資には空室リスクや価格変動リスク等が存在するため、実際の投資判断はご自身の責任において行っていただきますようお願いいたします。
民泊からレンタルスペース、そして宿泊へ ── 事業の変遷
―― 会社の事業背景を教えていただけますか？
唐木さん： もともと弊社の代表・小泉が2016年に民泊事業をスタートさせたのが始まりです。ところが2018年の民泊新法の施行で年間営業日数に上限が設けられ、事業の転換を迫られました。そのタイミングでスペースマーケットと出会い、レンタルスペース事業へとシフトしていきました。2021年にスペースマーケットグループに参画し、私自身は翌2022年2月に入社。約4年間、レンタルスペース事業に専念してきましたが、今年から宿泊事業にも本格的に踏み出しました。
―― 事業としては再び参入した形なんですね。なぜ宿泊事業を再度立ち上げることになったのでしょうか。
唐木さん： 大きく2点あります。1点目は、私たちの根幹にある「不動産の価値を上げる」というテーマにおいて、レンタルスペースだけでは対応できない物件が存在するという課題です。「駅チカでなければ難しい」という制約があるレンタルスペースに対し、宿泊という選択肢が加わることで、より多くの物件でオーナーさんへの投資還元が可能になります。
もう1点は、個人的な想いです。私が幼い頃から通っていたペンションが後継者不足で廃業してしまったり、集客に悩むスキー場近くの民宿を目にしてきたりした経験があります。そういった場所が再生できたらという思いが、宿泊事業に携わる原動力になっています。
「物件として何がベストか」を問う ── レンタルスペースと民泊の一体運営
―― 御社はレンタルスペースの運営経験もあるからこその事業シナジーがあると考えています。オーナー様にとってどのような価値提供をされているのでしょうか。
唐木さん： 弊社の最大の特徴は、「この物件をどう活用するか、宿泊という形に限らずご提案できること」だと考えています。民泊とレンタルスペース、どちらが投資対効果として優れているかをフラットに判断し、提案できる。オーナーさんからすれば、活用の選択肢が広がるわけです。実際、レンタルスペースでお取引のあったオーナーさんから「民泊もできないか」というご相談は以前からいただいていましたし、事業として進む必然性はもともと感じていました。
さらに、私たちにはスペースマーケットグループの顧客基盤があります。グループサービスを利用する多くの日本人ユーザーとの接点を活かし、地方物件への集客をOTA頼みにせず、国内ユーザーを直接誘導できる仕組みを作れないかと、現在検証を進めています。外国人観光客が訪れにくいエリアでも、日本人ユーザーへのリーチが可能になるのは、他の代行会社にはない視点です。
―― レンタルスペースの経験が宿泊事業に活きている部分はありますか。
唐木さん： ありますね。顕著に感じるのはオペレーションのノウハウです。例えば、お客様への案内を動画化し、自動翻訳で多言語対応するツールは、レンタルスペースで無人運営を突き詰めてきたからこそ生まれたものです。「ブレーカーの場所が分からない」「給湯器の操作方法が分からない」といった問題も、動画で視覚的に説明すればほぼ解決します。ゴミの管理方法も同様で、レンタルスペースは民泊より稼働頻度が高い分、オペレーション課題を先に経験していました。そのノウハウがそのまま宿泊事業に転用できています。
収支の正直な管理と、法令遵守への向き合い方 ── コミュニケーションで重視していること
―― オーナーさんとのコミュニケーションで特に意識していることはございますか。
唐木さん：一番気をつけているのは、収益に対する期待値のすり合わせです。どんな物件でも現実的な数字を丁寧にお伝えしながら、一緒に目線を合わせていくことを大切にしています。
もう1つ大切にしているのが、大前提ではありますが法令遵守です。オーナーさんにはきちんと法律上の線引きをお伝えし、適法に運営する重要性や体制をお伝えしています。法令を守る事業者が中長期的に残っていくと信じていますし、そのためにも今から姿勢を正しておくことが重要だと思っています。
―― 収支面が気になるオーナーさんも多くいらっしゃるかと思います。例えば収益が想定より上がっていない場合、どのように改善をされているのでしょうか。
唐木さん： まずは予約が入らない原因を構造的に分解します。見ている人が少ないのか、見てはいるけど予約に至らないのか。まずはインプレッションを上げることからはじめて、それでも予約率が改善しないようであれば、次は「写真が悪いのか、価格が悪いのか、部屋そのものが悪いのか」という3つの変数に絞り込んでいきます。写真や価格は変えやすいので、まずそこから手をつける。それでも改善しなければ、今度は部屋のリニューアルという話になりますが、そこはやはり重い判断なので、データをしっかり見ながら慎重に進めます。このアプローチはレンタルスペース事業での経験と基本的に同じで、集客の考え方と構造は変わらないと思っています。
コンセプトの次はコンテンツへ ── 収益最大化のための施設設計
―― 物件のコンセプト作りにはどう関わっているのですか？
唐木さん： オーナーさんの意向がある場合はそれを軸にし、なければ私たちからいくつかのパターンを提案してすり合わせます。例えば、4部屋を同時に開業する際は、和・北欧・キャンプ風など異なるテーマを組み合わせる案を出したり、エリア特性に合わせたコンセプトを提案したりしています。いま開発中の物件では、錦糸町エリアの特性を活かして「夜通し遊べるホテル」というテーマを検討しています。ビリヤードやゲームを置いて、宿泊施設と言えど朝まで遊ぶことを前提にした施設です。
レンタルスペースの世界では、「白い部屋に照明を変える」レベルのコンセプトがやがて飽和し、「北欧の森」のような作り込まれた世界観が求められ、そこにコンテンツが乗っかっていく——という変化を目の当たりにしてきました。宿泊も同じ道をたどると見ています。マーダーミステリーが楽しめる1泊2日の旅館など、体験そのものを設計した施設が増えてくれたら、業界はもっと面白くなると思います。
大事な不動産の運用をお預けするからこそ”直接確かめる”ことが重要 ── 信頼できるパートナーの見極め方
―― 御社ではどのようなオーナーさんを抱えていらっしゃるのでしょうか。
唐木さん： 個人・法人どちらもご相談いただいています。不動産の観点で言えば、今は利用していない空き家の活用、廃業してしまったホテルや旅館の再生など、ご相談は多岐にわたります。また、もともとスペースモールで抱えていたオーナー様からご相談をいただき、民泊や旅館業に参入したいというケースもございます。
―― まさに事業シナジーが生まれているんですね。
唐木さん：そうですね。様々なオーナー様がいらっしゃいますが、弊社としてより不動産価値を上げられるのは、ある程度の決裁権を委ねていただける方だと感じています。例えば、300円の備品を買うのにも都度確認が必要となると、現場の動きが止まってしまいます。「任せるけど、しっかり報告してほしい」というスタンスで向き合っていただける方が、私たちもコミットしやすい。その分、責任も伴いますが、それが本来あるべき関係だと思っています。
―― 代行会社を選ぶ際にオーナーさんが見るべきポイントがあれば教えていただけますか。
唐木さん： 正直、私が逆の立場だったら、清掃クオリティも価格設定のアルゴリズムも、預けてみないと分からない世界だと思っています。情報が開示されていなかったり、不透明な部分も多いので、何を判断基準にするかは難しい。だからこそ大事になるのは、「本当に信頼できるパートナーかどうか」かと。実際に事務所を訪問して担当者と話し、信頼して資産をお預けできるかどうかを直接確かめることが大切だと感じています。
また、「もし仮に代行会社を変更したいとなった際に、どう対応してもらえるか」を事前に把握しておくことも重要です。その返答にその会社の文化が出ると思っています。万一代行会社を変更したい場合、引き継ぎに協力しますと誠実に答えられる会社は、普段の運営も誠実に運営しているからこそそう言い切れるかなと。
担当者との距離感や相談のしやすさも同様に重要です。ヘルプセンター経由の定型的な回答しか来ないのか、気軽に相談できる関係を築けるのかは、運営が始まってから特に効いてきます。現地でトラブルが起きたとき「今すぐ行きます」と言える代行会社かどうか——そういう温度感が、長い付き合いの中では何より大事だと感じています。
これから民泊を始めるオーナーへ ── 実体験から始めるという考え方
―― 初めて民泊を検討しているオーナーさんへのアドバイスがあれば教えてください。
唐木さん： まず、実際に民泊施設に泊まってみることをお勧めします。自分で使ったことのないサービスを、運営できるはずがないからです。家族旅行の機会に一度使ってみる、そのくらいから始めてほしいです。
投資としてとらえる場合は、小さい物件から始めることをお勧めします。20〜30平米程度の物件であれば初期コストが抑えられ、運営のイメージも掴みやすい。規模を大きくしていく場合は、「この施設が5年後も選ばれ続けるかどうか」という視点を必ず持ってほしいです。新しい施設が次々と生まれる中で、いつかは淘汰される。それを覚悟した上で、必要な投資かどうかを判断してほしいですね。
地方施設の集客支援とブランド共創へ ── 今後の展望
―― 最後に、御社として今後力を入れていきたい領域を教えてください。
唐木さん： 2つあります。1つ目は、地方での集客支援です。すでに施設はあって地元との関係性も築けているけれど、オンラインでの集客が弱いという宿泊施設は全国に多く存在します。そういった施設に対して、スペースマーケットグループの日本人ユーザー基盤を活用した集客ルートを提供できたらと考えています。外国語対応が難しい施設であれば、むしろ日本人に特化した集客を一緒に考えるなど、OTAに頼らない多様なアプローチを試みていきたいです。
2つ目は、コンセプトに特化した施設づくりとブランドの共創です。既存の施設を持つオーナーさんと一緒にブランドを作り、そこに新たな顧客を呼び込む仕組みができれば、地方の事業再生にもつながります。アパホテルや星野リゾートのような独自ブランドに対抗するためには、個々の施設が連携しながらブランドとして認知されていく仕組みが必要だと思っています。
おわりに
「民泊かレンタルスペースかではなく、空間の価値をどう最大化できるか」——唐木さんの言葉には、業態にとらわれない視野の広さと、不動産の価値を地道に積み上げてきたスペースマーケットグループとしての確かな軸がありました。
東急不動産ホールディングスグループが運営する「ReINN」では、独自の基準をクリアした代行業者のみをご紹介。民泊代行検索サイトでは条件を絞り込んで複数社を比較できるほか、専任コンサルタントへの無料相談を通じて、オーナー様に最適なパートナー探しをサポートします。ぜひお気軽にご相談ください。
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