東急不動産ホールディングスグループが運営する民泊開業・運営プラットフォーム「ReINN」では、30社以上の代行会社と提携し、オーナー様のご希望に沿った最適な代行会社をご紹介しています。本連載では、「ReINN Partners Interview」と題し、オーナー様に寄り添いながら日々の運営を担う事業者の声を、ありのままにお届けします。
今回ご紹介するのは、大阪を拠点に民泊・旅館業の運営代行を手がける「株式会社LDKプロジェクト」です。施設のコンセプト設計から物件探し、設計・施工の調整、清掃、集客、オーナー様へのレポーティングまで、事業全体を自社スタッフで担う内製体制が最大の特徴です。BEST OF MINPAKUでも3年連続で受賞し、自社チャネルによる集客比率が約7割に達するなど、数字にも裏打ちされた実績を持ちます。
今回は、代表取締役の生田さんに、内製化へのこだわりとその背景にある経営理念、オーナー様へのアドバイス、そして今後の事業展望まで、幅広くお話を伺いました。
この記事の執筆者
「民泊を始めるにあたった融資の相談がしたい」「物件選びから相談に乗ってほしい」という方に向けて、無料相談も受け付け中です。お役立ちコンテンツも無料配布中なので、ぜひお気軽にご登録ください。
運営代行会社選びでお悩みですか？東急不動産ホールディングスグループのReINNが、あなたの物件・エリア・運営スタイルに合った代行会社選定をサポートします。まずはお気軽にご相談ください。
【無料】相談を予約する【免責事項】
・本記事における「民泊」とは、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業、旅館業法に基づく簡易宿所営業、および特区民泊制度のいずれも含む総称です。
・本記事の内容は、2026年5月時点で確認可能な法令・制度・サービス内容等に基づき作成しています。最新の法令や制度、各サービスの詳細については、必ず各自治体や事業者の公式ホームページにてご確認ください。
・本記事で紹介している投資手法や運営実績は、個人の経験および特定の物件における事例であり、将来の確実な利益や投資成果を保証するものではありません。民泊投資には空室リスクや価格変動リスク等が存在するため、実際の投資判断はご自身の責任において行っていただきますようお願いいたします。
ちゃんとする、をすべての起点に ── 内製化という選択
―― まずは御社の事業概要を教えてください。
生田さん： もともとは不動産賃貸業でしたが、事業を広げていく中で、今は民泊を中心に展開しています。会社としては大きく三つの機能があって、一つがオーナー様とゲスト双方の集客を担うマーケティング部門、もう一つが物件探しから施設の立ち上げまでを担う新規開発事業部、そして日々のゲスト対応や清掃までを担う運営管理の部門です。
新規開発では、物件の仲介からスタートしたい方の支援はもちろん、施設のプロデュースや立ち上げにも深く入っています。運営の部分でも、メール・電話対応のようなゲストコミュニケーションから清掃、定期的なメンテナンスまで一気通貫で対応していて、現場までしっかり見られる体制を整えているのが特徴です。
―― 企画から運営、現場対応まで広く担われているんですね。
生田さん： そうですね。大阪を拠点にしながら、滋賀、奈良、伊勢志摩、京都、鎌倉など各エリアにマネージャーを置いて、基本的には自社チームで運営しています。日々の運営だけでなく、清掃品質の改善や設備メンテナンスにも踏み込めるので、現場対応力の高さは強みだと思っています。
―― 施設のプロデュースから清掃まで、ほぼ全工程を内製化されているとのこと。なぜここまで内製にこだわるのでしょうか。
生田さん： 最初の頃に外部委託を試みた時期もありましたが、品質管理の面で苦労していました。海外から来てくれたゲストにとって、日本は人生に一度来るか来ないかの旅先かもしれない。だからこそ、ちゃんとした品質の宿泊施設を提供したかった、というのが内製化の原点です。 全国に複数拠点がありますが、どこのエリアも半年間の研修を経た方がエリアマネージャーとして管轄しています。マニュアルはもちろん作り込んでいますが、ただそれだけでは現場は回らない。最終的には人の感性を磨くしかないという考えで、時間をかけて人を育てることを大事にしています。
「感動」の先にある「感激」へ ── 運営の中心に置く理念
―― 経営理念や行動指針も大事にされているとお伺いしています。具体的に教えていただけますか。
生田さん： 経営理念は「人生に綴られるひとときを作る」です。宿に泊まることは、単に寝る場所を確保することじゃない。その方にとっての思い出づくりのお手伝いをしているという意識で、運営に向き合っています。
特にここ数年のテーマとして掲げているのが「感動から感激へ」という言葉です。感動は「すごい施設だな」と喜んでもらうこと。感激はその一歩先で、「この気持ちを誰かに伝えずにいられない」という状態のことだと定義しています。帰った後に口コミを書いてくれる、友人に勧めてくれる。そういう行動に移してもらえた時、初めて「感激」が生まれたと言えます。
―― 具体的には、どのように施設づくりや運営に反映されているのでしょうか。
生田さん：スタッフ全員に伝えているのが「目の前の人をファンにする」ということです。ゲストはもちろん、仕入れ先の業者さんも、近隣の住民さんも、関わるすべての人を自分のファンにしていく。それが最終的に会社のファンになり、ブランドのファンになっていく。
施設づくりで言えば、例えばサウナを設けるなら、利用する人の動線を丁寧に考えてタオルを置く位置を決める、充電スペースの場所を決めるといった細かい配慮の積み重ねです。言葉では表現できないけれど「なんかここいいよね」という感覚——それは五感で受け取るものだと思っています。
―― 組織として理念を浸透させていくのも大変だったのでは。
生田さん：弊社には13個のバリューがあります。このバリューは私1人で考えたものではなく、社員みんなで出し合って決めていきました。本当は50個ぐらいあるんです（笑）。
中でも、1つ目に掲げている「仕事を楽しもう」というスタンスは欠かせません。仕事が楽しくないと、いいものも生まれてこない。私たちはゲストに楽しんでもらうための施設を運営しているので、遊び心を持ちながら仕事に向き合うことを大事にしています。
SNSやLINEを駆使し自社集客7割へ ── 365人のファンという考え方
―― 自社集客が約7割というのは驚きの数字です。どのようなアプローチで実現しているのでしょうか。
生田さん： 1施設につき、365人のファンを作る、というコンセプトで動いています。365人のファンが年に1回使ってくれれば、その施設は満室になる。そうなれば、OTAに頼らなくていい、価格を下げなくていい、広告費もかけなくていい。ファンを増やすことが、そのまま最強の集客になるという考え方です。
実際に今、SNSと公式LINEあわせて3万4千人のファンがいます。新しい施設ができると、来てくれる人たちがいる。SNSとLINEを使ってつながり続け、リピートしてくれる方も多く、4回来てくれているお客様もいます。OTAを使わずに経費削減できた分は、ファンを喜ばせることに使う。そのサイクルが回っているからこそ、自社での集客が可能になっていると思います。
担当者が伴走し続ける ── オーナーとの向き合い方
―― オーナー様とのコミュニケーションや、運営開始前後のサポート体制はどのようになっていますか。
生田さん： 最初に問い合わせを受けた担当者が、最後まで一貫して担当します。「営業」という役割は社内に設けていなくて、プロジェクトを一緒に立ち上げていくメンバーという位置づけです。
契約前のキックオフミーティングでは、マーケティング担当・清掃スタッフ・エリアマネージャー・運営管理の担当者・責任者など、6名ほどが揃ってオーナーさんと顔を合わせます。運営中に起こりやすいケースをすべて洗い出して、それぞれどう対応するかを最初に合意しておく。「始まってみたら思っていたと違う」を極力なくすためです。
毎月のレポートも詳細に出しています、稼働率や宿泊単価、実費精算の明細はもちろん、宿泊税の課税・非課税の区分まで表示しています。レポートの読み方が分からないというオーナー様には、最初の2〜3ヶ月は丁寧に説明しています。
投資家のオーナー様は、同じ事業をやっていくパートナーだと考えています。宿泊するゲストが最終的に満足してくれることが、オーナー様の収益にも直結する。向き先を間違えてはいけないと、スタッフには常に伝えています。
代行会社を選ぶ目を持つ ── オーナーへのアドバイス
―― 代行会社の選び方で迷っているオーナー様に向けて、確認すべきポイントを教えてください。
生田さん： 表面的な情報だけではわからないことがたくさんあります。「何言語対応」「どんな機能があります」という話だけでなく、「その機能は誰がどうやって管理しているか」「清掃クオリティを担保するために教育はどうしているか」という一歩踏み込んだ質問をしてみてください。すぐに具体的に答えられない会社は、少し慎重に見た方がいいかもしれません。
2つ目の観点としては、その会社がビジネスのコアをどこに置いているかです。リソースは無限じゃないから、対応できることを広げすぎると注力の矛先が薄まる。多言語対応を24言語に増やすより、現場を少しでもきれいにしておく方がゲストの満足度は上がることもある。どこに集中しているかを確認することが、選ぶ上で大事な視点だと思います。
また、3つ目に手数料率だけで比較するのも、注意が必要です。手数料が低い会社と高い会社を比べると、低い方が経費を削減できるのはわかります。でも実際には、手数料率が多少高くても、施設の売上総額を大きく引き上げられる代行会社の方が、オーナー様の手取りが増えるケースもあります。高単価でリピートが回るようになれば、大手OTAに払う手数料の節約分の方がはるかに大きくなることも多い。手数料率の差よりも、売上をどこまで伸ばせるかという観点で選ぶことが、本来の意味での合理的な判断につながると思います。
4つ目のポイントは、コロナ前から事業を続けているかどうかです。コロナ禍で多くの同業者が撤退しました。残った会社は、赤字の時期も事業への信念を持って乗り越えてきた会社です。それは体力と覚悟の証明だと思っています。
そして、5つ目は選ぶポイントではありませんが、オーナー様ご自身も運営に関わる姿勢だと考えています。事業主として、近隣の住民の方に対して責任を持って向き合う覚悟があるかどうか。近隣は敵ではなく、一緒にやっていく存在として捉えられるかどうか。そういった姿勢があれば、関係は必ず変わっていきます。三方よしで成り立つ民泊が残っていく時代に、今はなってきていると感じています。
民泊のイメージを変えたい ── 業界への思いと展望
―― 最後に、今後の展開と、業界全体への思いを聞かせてください。
生田さん： 事業を始めた頃、事務所すら貸してもらえなかったんです。「なんで民泊をするんですか」と言われて断られる。すごく悔しかった。これだけ可能性のある事業なのに、なぜこんなにイメージが悪いのかと。人口が減っていく日本で、インバウンドで国力を取り戻そうという国策の中心にあるはずなのに、と思っていました。だから、民泊のイメージを変えることは、ずっと自分たちの使命だと感じています。
ゲストに満足してもらえて、近隣の方にも安心してもらえて、オーナー様もちゃんと儲かるいいビジネスだと思ってもらえる。三方からいい印象がどんどん広がっていかないと、事業としてスケールしていかない。単純に「とりあえず稼ぐ」という発想ではもう成り立たない時代になってきています。
事業としても、インバウンドが都心に集中しすぎているという問題意識から、地方の魅力を目的地として発信していくことに力を入れています。すでに展開している滋賀・奈良・伊勢志摩・京都北部などでは、今後アクティビティや食体験も組み込んでいく予定です。宿泊施設を起点に、地域の魅力を面で届けるサービスをつくっていきたいと考えています。
手数料だけで判断せず、その会社が何を大切にしているかを見た上で、良い民泊をやってほしい。うちに合わなくていい。ただ、お金と利回りだけで選んで失敗して「民泊は儲からなかった」という話になるのが一番嫌です。正しく選んで、業界全体のイメージが上がっていく、そういう形になってほしいと思っています。
おわりに
「目の前の人をファンにする」——その言葉は、ゲストへの配慮であり、近隣との関係づくりであり、オーナーとの事業パートナーシップへの姿勢でもあります。LDKプロジェクトの運営哲学は、民泊という事業が本来持っているはずの可能性を、地道に体現し続けることの中にあります。
東急不動産ホールディングスグループが運営する「ReINN」では、独自の基準をクリアした代行業者のみをご紹介。民泊代行検索サイトでは条件を絞り込んで複数社を比較できるほか、専任コンサルタントへの無料相談を通じて、オーナー様に最適なパートナー探しをサポートします。ぜひお気軽にご相談ください。
■主なサポート内容
- 運営代行会社の選び方のご説明
- 運営代行会社選びの比較検討支援
- 民泊の開業・運営に必要なお役立ち資料のご提供
- 民泊向け物件のご案内
※その他の情報についても、ご要望に応じて弊社にて確認させていただきます。
