東急不動産ホールディングスグループが運営する民泊開業・運営プラットフォーム「ReINN」では、30社以上の代行会社と提携し、オーナー様のご希望に沿った最適な代行会社をご紹介しています。
本連載では、「ReINN Partners Interview」と題し、オーナー様に寄り添いながら日々の運営を担う事業者の声を、ありのままにお届けします。
今回ご紹介するのは、物件紹介から立ち上げ、運営代行までを一気通貫で手がける「株式会社Allaugh（民泊コンシェルジュ）」です。「全員が楽しく成功できる民泊運営」を掲げ、サラリーマンや主婦の方から法人まで、幅広い層の民泊参入を支援しています。
本インタビューでは、運営において大切にしている考え方や、今後描く展望について、代表取締役の納谷さんに詳しく語っていただきました。
この記事の執筆者
【免責事項】
・本記事における「民泊」とは、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業、旅館業法に基づく簡易宿所営業、および特区民泊制度のいずれも含む総称です。
・本記事の内容は、2026年5月時点で確認可能な法令・制度・サービス内容等に基づき作成しています。最新の法令や制度、各サービスの詳細については、必ず各自治体や事業者の公式ホームページにてご確認ください。
・本記事で紹介している投資手法や運営実績は、個人の経験および特定の物件における事例であり、将来の確実な利益や投資成果を保証するものではありません。民泊投資には空室リスクや価格変動リスク等が存在するため、実際の投資判断はご自身の責任において行っていただきますようお願いいたします。
サラリーマンから独立、コロナ明けに民泊へ ── 株式会社Allaughの歩み
―― まずはご経歴と事業概要を教えてください。
納谷さん： 大学卒業後、建具メーカーの開発部門に14年間勤めていました。コロナ禍で仕事が減ったタイミングで、海外で商品開発を行い仕入れして日本のECサイトで売る事業を始め、それで独立したのが最初です。その1年後に民泊事業へ参入しました。ちょうどコロナ明けの「第三次ブーム」と言われるタイミングでした。
事業としては、物件の紹介から立ち上げサポート、運営代行まで、民泊に関わることは基本的に全部一気通貫でやっています。清掃、デザインも社内で対応しています。
―― それぞれ専門性がある分野を、すべて社内で対応されているのですね。
納谷さん： 弊社のコミュニティにはサラリーマンの方や主婦の方が6割ぐらいいるんですが、正直大きな予算を工面できない方も多いんですよ。インテリアコーディネーターをがっつり使うと費用がかかってしまう。だから、弊社ではコーディネートも家具の組み立ても全部「社内外注」なんです。スキルを持った仲間を集めて育てて、自前で全部構築しています。ニーズによっては費用をかけて外部業者を使うこともありますが、基本は社内で完結しています。
―― 「一緒に仲間を集めて育てていく」っていうのも素敵ですね。
納谷さん： 実は弊社の会社名がまさに企業理念を表していて。株式会社Allaugh（オラフ）というのが、”All”と”Laugh”をつなげているんです。つまり、自分が関わる人全員が楽しく仕事できたらいいなって。なので、1つ1つのつながりは大事にしていますね。
管理物件60室超、今年は100室へ ── 全国で広がる運営ネットワーク
―― 現在はどれくらいの規模で運営されているのですか。
納谷さん： 立ち上げ中のものを含めると60室を超えました。今年中には100室以上を目指しています。最近はアパート一棟やビル一棟の案件が増えてきて、一度に5件、10件と立ち上がることもありますね。
―― 対応エリアはどのあたりですか。
納谷さん： メインは東京、京都、山梨の河口湖です。河口湖はピンポイントですが、やっぱり強いですね。地方は今増やしているところです。利益だけ考えれば東京など宿泊ニーズが強いエリアだけやるのがベストなんでしょうけど、僕の目的はそこじゃないので。
全国でやると現地対応の体制構築が大変なんですが、民泊に限らず事業を頑張る仲間のコミュニティが各地にあるので、そこで相談したりしながら構築しています。
―― 物件の紹介も行っているとのことですが、どのように見つけているのでしょうか。
納谷さん： 1人の状態から始めた事業なので、最初はとにかく人に会いに行くところからでしたね。それがここ1年くらいで花開いてきて、物件を探さなくても話をいただけるようになってきました。最初こそネットの情報で、条件がそんなに良くなくてもなんとか赤にならない程度の物件を契約して。まずは関係性を作っていき、目の前の物件の先にある可能性を見ていました。僕も物件を探しているオーナーを抱えていたので、不動産会社からすれば、僕に言えば全部客がつく、契約が決まる、という体制を作ったわけです。そこで信頼を得て、最近はいい物件をいただけるようになりました。
自ら代行会社を使い尽くした経験が原点 ── オーナー目線の運営体制
―― 運営代行における御社の強みを教えてください。
納谷さん： まず、一気通貫でやっているところですね。物件探しから立ち上げ、運営代行まで、どのフェーズの方でもお預けいただけます。
次に、オーナー目線での運営です。実は僕自身、5社くらい運営代行会社を使ってきたんです。でも満足できなかった。例えば、包み隠さず言うと「コミュニケーションコストを抑えたいから月1回しか連絡しないで」と言われて、月1回まとめて連絡したら「検討します」と返ってくるだけ。その時に「もっとオーナー目線で対応してもらえたら」と思ったんです。そういった経緯もあり、自社で運営代行を作りました。
弊社の運営代行の中核メンバーは、自分でも民泊をやっているメンバーを集めています。現場目線で手が届くようにしていますし、メッセージ対応の人員にはちゃんとお金をかけている自信があります。ここは無人運営する上で命だと思っているので。
あと、大手ではやらないようなことまでやります。ゲストに「どこかレストラン行きたい」と言われたら、何が希望かを聞いて、施設情報にまとめてあるレストラン情報から紹介して、「この名前で予約しますか？」というところまで対応します。タクシーの手配もやります。これはメッセージ部門にある程度の人員がいないと絶対成り立たないですよね。
―― ゲストへの対応で特に意識されていることはありますか。
納谷さん： とにかく「ストレスフリー」です。高級ホテルにも勉強がてら泊まりに行くんですが、ああいうところって、「こういうのがあったらいいのにな」が全部揃っている。その感覚を民泊にも持ち込みたいと思っています。
例えば、操作方法がわからなくて問い合わせなきゃいけないとか、そういう些細なストレスをなくすこと。宿ごとにホームページを作って周辺レストランの情報もまとめているので、ゲストから問い合わせが来たら一瞬で答えられる体制にしています。
Airbnbで「ゲストチョイス」を追い続ける ── 独自の研究と実践
―― 御社の管理物件はゲストチョイスの割合が高いと伺いましたが、どのように取り組まれているのですか。
納谷さん： ゲストチョイスの判定基準ってAirbnbで明確に公表されていないんです。でも、やり始めた頃からずっと研究してきました。例えば、東京のある地域ではレビュー5〜6件でオール5ならゲストチョイスがつくのに、僕の京都駅の物件では30件オール5でもつかなかった。「この差は何だ」と。
プラットフォーム側はこうしたロジックを公開していないので、自分で思考錯誤しながらたくさん研究していく中で、「多分こうポイントを見ているよね」というのはなんとなくわかってきました。
例えば、スーパーホストは3か月ごとの区切りが明確ですが、ゲストチョイスはその区切りが違う。そういった仕組みの裏側を運営をしながら把握し、運営代行に活かしています。
また、リスティングの1枚目の写真はかなり試行錯誤しました。ECサイトでもそうでしたけど、一つの商品を見るのは0.5秒と言うじゃないですか。それをクリックさせなきゃいけない。Airbnbやbooking.comでも同じだと思っていて、1枚目をどうするかは何パターンも試して、今の形に落ち着きました。
オーナーに寄り添うオーダーメイドの対応
―― オーナー様とのコミュニケーションで大切にしていることは何ですか。
納谷さん：あえて定型的なものはないですね。オーナーさんが求める形をとるようにしています。例えば、九州の法人さんが東京で4〜5件やっているんですが、一度も物件を見に来たことがないんです。契約から立ち上げまで一度もお会いしたことがない。「売上が入って、ちゃんと運営してくれたらいい」という方もいらっしゃれば、自分で頻繁に物件を見に行くような方もいらっしゃいます。
売上報告や運営代行費の請求も、オーナーさんの意向に合わせてどこまでの粒度にするか調整しています。基本のフォーマットはありますけど、そこに固執はしていないですね。売上や稼働率などの基本項目はちゃんとご報告していますが、売上も上げているので細かな点まで確認したいという方は比較的少ないです。
全国運営で見えた ── 地域ごとに全く異なる「民泊の現実」
―― 印象に残っている運営事例はありますか。
納谷さん： 全国でやっていると、運営の仕方が地域によって全然違うのが面白いですね。東京だと1〜2週間の滞在もよくあり、1物件あたりの清掃は月に平均3〜5回。ところが山梨は平均1泊、せいぜい1.5泊で、月に20回以上清掃があるのも普通なんです。清掃費だけで月30万円いきますし、メッセージのやりとりも半端ない。
同じ民泊なのにこんなに違うのかと。当時はかなり苦労しましたが、いい経験でした。地域によってインバウンドの割合も違いますし、日本人はそんなに長期滞在しないので、それだけでも運営が変わる。「運営代行」と一言で言っても、重要なポイントは全国で全く異なるなと実感しましたね。
代行業者を選ぶポイント ── オーナー様へのアドバイス
―― オーナー様が代行業者を選ぶ際、どんな点に気をつけるべきでしょうか。
納谷さん： 正直、初めての方が選ぶのは本当に難しいですね（笑）。
全部見た方がいいといえば全部見た方がいいんですが、まず押さえてほしいのは解約の条件です。合う合わないはやってみないとわからない。人間関係と同じです。だから、やめたいときにどうなるかを見ることをおすすめします。契約期間の縛りがあるのか、違約金がどれくらいかかるかといったところですね。
あと細かいですが、リスティングを誰のアカウントでやるのかも大事だと思っています。代行会社のアカウントがスーパーホストの場合、それで掲載するとスタートダッシュが切れるメリットはあります。でも、Airbnbのリスティングは譲渡できないし、売上もその会社に入る。やめたときに何も残らない。こういうことをちゃんと説明してくれる会社かどうかが大事です。
それと、物件紹介もやっている会社もどこまで初期費用が掛かるかは注意が必要です。そこで上乗せされるケースが大半だと思います。敷金4か月とかもざらにあります。僕はそれが嫌で自分でやり始めたくらいです。弊社は不動産屋ではないので、物件紹介で利益を取ろうとは思っていません。例えば今やっている西日暮里の物件でも、フリーレント半年を交渉して、それをそのまま提供しています。
これから民泊を始める方へ ── 物件選びですべてが決まる
―― これから参入を検討しているオーナー様へアドバイスをお願いします。
納谷さん： 物件で半分以上決まります。よく相談を受けるんですが、持ち込まれる物件の多くは正直厳しいと感じるものばかりです。都心でやりたい方も多いんですけど、初めて民泊を開業する方で、自信やつながりがない方には、間違いなく地方をお勧めします。
地方はまだ「民泊をやるから」といって不動産屋が足元を見るということが少ないですし、初期投資も抑えられます。東京は物件の初期投資が高い割に競争も激しく、数も限られる。数年前のように「やれば儲かる」という時代ではなくなっています。
東京でどうしてもやりたい場合は、良い物件を紹介してくれるつながりを持つことが大事ですね。そういうつながりがないなら、無理はしない方がいいです。
一方で、物件さえちゃんとしていれば、売上を上げる施策はいろいろできます。やっぱり物件選びと契約条件。この2つが重要です。
今後の展望 ── 民泊の成功者を、仲間を増やしたい
―― 最後に、今後の展望をお聞かせください。
納谷さん： 僕自身、民泊事業で人生が変わったところがあります。だから、民泊で成功する人を増やしたいというのが一番ですね。もともとサラリーマンって給与所得の世界で生きている。僕もそうでした。事業をやって事業所得という世界を知ってもらう入口として、ちょうど民泊が良かったので、それを広げたいと思っています。
あとは、民泊や運営代行に対するネガティブな印象を払拭したいですね。あまり良くない代行会社を使った方ほど「運営代行ってこんなもんなんだ」と納得してしまっている。そうじゃないんだと、率先して示していきたいですね。
会社としては、仕事を増やして、その仕事を仲間にやってもらって、結局それが仲間を増やすことにつながると思っています。僕は平日に「明日韓国行こうぜ」って言い合える仲間が欲しいんですよ（笑）。企業理念でもあるAllaugh、みんなで楽しく事業を行うという考えを大事に、今後も事業を拡げていきたいですね。
「管理業者」ではなく「ビジネスパートナー」でありたい──代行会社を使う側としての失敗経験と、自ら全国で物件を運営するオーナーとしての視座が、その言葉にリアリティを与えていました。オーナーとの距離の近さ、ゲスト体験への飽くなきこだわり、そして「関わる人と楽しく、民泊を成功させていきたい」という一貫した理念。急拡大の渦中にありながらも、一件一件に向き合い続ける姿勢が印象的なインタビューとなりました。
東急不動産ホールディングスグループが運営する「ReINN」では、独自の基準をクリアした代行業者のみをご紹介。民泊代行検索サイトでは条件を絞り込んで複数社を比較できるほか、専任コンサルタントへの無料相談を通じて、オーナー様に最適なパートナー探しをサポートします。
■主なサポート内容
- 運営代行会社の選び方のご説明
- 運営代行会社選びの比較検討支援
- 民泊の開業・運営に必要なお役立ち資料のご提供
- 民泊向け物件のご案内
※その他の情報についても、ご要望に応じて弊社にて確認させていただきます。
