東急不動産ホールディングスグループが運営する民泊開業・運営プラットフォーム「ReINN」では、30社以上の代行会社と提携し、オーナー様のご希望に沿った最適な代行会社をご紹介しています。本連載では、「ReINN Partners Interview」と題し、オーナー様に寄り添いながら日々の運営を担う事業者の声を、ありのままにお届けします。
今回ご紹介するのは、人材派遣・人材紹介事業を持ちながら、自社物件での民泊運営を経て代行事業へと展開してきた「株式会社NEXSIA」。Airbnb・Booking.com公式アンバサダーにも就任している吉岡 拓也氏を顧問に招き、物件の立ち上げからオペレーションまでを丁寧に運営。現在は東京・大阪・京都を拠点に全国60物件以上を運営しています。
今回は、同社の広報兼伴走サポーターである藤井 裕真氏に、事業の背景・運営哲学・オーナーへのアドバイスまで幅広くお話しいただきました。
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【免責事項】
・本記事における「民泊」とは、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業、旅館業法に基づく簡易宿所営業、および特区民泊制度のいずれも含む総称です。
・本記事の内容は、2026年5月時点で確認可能な法令・制度・サービス内容等に基づき作成しています。最新の法令や制度、各サービスの詳細については、必ず各自治体や事業者の公式ホームページにてご確認ください。
・本記事で紹介している投資手法や運営実績は、個人の経験および特定の物件における事例であり、将来の確実な利益や投資成果を保証するものではありません。民泊投資には空室リスクや価格変動リスク等が存在するため、実際の投資判断はご自身の責任において行っていただきますようお願いいたします。
「宿泊時の体験に違和感を抱いたことから」民泊代行業へ ── 事業の背景と立ち上げストーリー
―― まず藤井さんのご経歴と、民泊事業に関わることになった経緯を聞かせてください。
藤井さん： 最初の仕事はマジシャンでした。飲食店で海外のお客様の前でマジックを披露して、お客様に満足のいく空間を届ける仕事です。その後、自身でもいくつかの事業を立ち上げたり、複数の事業に関わる中で、2021年頃に清掃のニーズが高いと感じるタイミングがありました。賃貸物件のハウスクリーニングからスタートしたところ、民泊オーナーからの清掃相談も増えていきました。実際にやってみると、オーナーからも清掃の質の観点から他の清掃業者より弊社に相談したいという方が増え、そこで事業が拡大していったというのが始まりですね。
その中で民泊事業に対する考え方が非常に近しく、また品質に置いても他社にはない会社だなと思っていたNEXSIAさんから一緒にジョインしてやっていってほしいと相談があり、NEXSIAで一緒にやることになりました！
―― もともとは人材紹介事業がメインだったところから、なぜ代行事業に踏み込んだのですか。
藤井さん：自社でも民泊物件を出してみたんですよ。複数の代行会社に完全代行・部分代行の両方を試したんですが、正直なところ全然うまくいかなくて。例えば、ゲストへのメッセージが1〜2時間返ってこない、やり取りの文脈を読まずに最後の一文にだけ返信している、マニュアルにあること以外は対応できない、とか。コスト優先で品質管理が行き届いていない代行会社もあると知り、これは自分たちでやるしかないと思いました。
ADR・稼働率・レビューの三軸 ── 「勝てる民泊」を実現する仕組み
―― 実際に収益を最大化するために、具体的にどんな取り組みをしているのですか。
藤井さん： 「民泊で勝つ」を分解すると、ADR（平均宿泊単価）を上げること、稼働率を上げること、レビューを維持すること、この三つだと思っています。
価格と稼働率については、顧問の吉岡がPriceLabsの「RM Partners」という日本に一人しかいない称号をもっていて、値付けの面で非常に力を発揮してくれています。弊社でも毎月かならず収支レポートを作成して、稼働率や将来の見通しまで全部チェックしています。
レビューについては、メッセージチームが全員日本人で、「1時間以内」とお伝えしていますが実態は3〜5分で返信しています。文脈をきちんと読んで丁寧に対応する、それだけでよほどなことがない限りレビューは積み上がっていきます。
―― 清掃の部分ではどのような工夫をされているのですか。
藤井さん： 清掃会社は一律で一社に絞らず、オーナー様の希望に合わせて松竹梅で選べるようにしています。弊社としては、清掃の手配や請求面やコミュニケーション量や清掃チェック先が多岐に渡るためで管理コストは確かに増えます。それでもオーナーに合った清掃クオリティを提供するためにやっています。清掃面は、もともと自身でも事業として管理してきた分野ですし、レビューにも直結するのでこだわりを持って管理していますね。
「レビュー4.92、209件」を支えるハウスマニュアル ── トラブルを起こさない体制づくり
―― オペレーション面での強みについて、詳しく聞かせてください。
藤井さん： 一番こだわっているのがハウスマニュアルです。PDFではなくウェブ版で作成して、予約確定時にURLをゲストに送ります。チェックイン前に必要な情報がすべてわかる状態にするのが目的です。最寄り駅からの経路、鍵の開け方動画、各家電の使い方、周辺のスーパー・コインランドリー・ドラッグストア・病院・両替所の場所、荷物預かりサービスの案内、ゴミの分別方法、ゴミ袋のストック位置まで全部入れています。
東京都内の物件であれば、新宿・渋谷・銀座など主要スポットへのアクセス時間も一覧にしているので、ゲストが旅行プランを一瞬で立てられます。日本語・英語を標準搭載し、多言語対応もしています。
―― これだけの情報を、どうやって集めているのですか。
藤井さん： 全件、現地調査に行きます。部屋の入口から室内のすべての家電・設備を、写真だけでなく動画で撮影して管理しています。ベッドサイズは実際に計測して、ゴミの屋外置き場の場所も現地で確認する。
1物件あたり調査に数時間かかることもありますが、これがあるからメッセージチームも清掃チームも何がどこにあるか一目でわかる。最初に時間をかけて作り込むことで、後のトラブルがほぼなくなります。「先回りして全部つぶしきる」というのが弊社の基本方針です。
―― マニュアルを作り込むことが、トラブル回避にもつながると。
藤井さん： そうですね。清掃会社として多くの代行会社のハウスマニュアルを見てきた経験から言うと、マニュアルの充実度は運営体制全体の丁寧さに比例すると感じています。マニュアルが整っていると、ゲスト対応の品質や清掃の精度も上がり、結果としてオーナーの収益にもつながっていく。だからこそ弊社は、現地調査の段階から時間をかけて作り込むことを大切にしています。
原稿用紙2枚分のお礼メッセージ ── 印象に残るオーナーエピソード
―― これまでの運営で、特に印象に残っているエピソードはありますか。
藤井さん： 20物件ぐらいお持ちのオーナー様が複数の代行会社を並行してテストして、最終的に一番良いところに集約していこうとお考えのオーナー様がいらっしゃいました。弊社が既に複数社代行をお願いしている中で最後の2物件を担当することになって、しばらくすると「次から全部NEXSIAにします」と連絡をいただきました。
―― どんな言葉をもらったのですか。
藤井さん： 「先回りして全部対応してくれて、本当にストレスなくやってくれてありがとうございます」という内容で、原稿用紙2枚分くらいある長文でした。一筋縄ではいかない部分もありましたが、あの一言で救われましたね。他社さんも使っていたオーナー様だったので、しっかりと比較をしたうえで評価してもらえたということになります。
―― オーナー様第一で動かれた結果とも言えそうですね。
藤井さん： 弊社はオーナー様とパートナーとして同じ目線で動きたいと思っています。弊社のホームページの一番最初に「世界で最もありがとうを本気で伝える」と書いているのですが、お互いにありがとうと言い合える関係でやっていきたい。代行会社との関係を対等なパートナーシップとして築いていただけると、最終的にサービスの質もより高まっていくと感じています。
「中長期的な関係を見据えて、一からサポートする」── フィットするオーナー様像
―― どんなオーナー様が御社に向いていると思いますか。
藤井さん： 二つあると思っています。一つは、これから始めるけど何も分からないという方です。大事な物件をお預けすることになると思うので、意思決定をする際はちゃんと信頼できる代行会社に依頼する必要があると思います。弊社は、サービス名の「YORISOI」という言葉にもある通り、オーナー様ファーストでサービスを展開しています。初めて民泊を行う、という方にはぴったりのサービス体制が整っています。
もう一つは、短期的な利益よりも中長期的に収益を積み上げていきたいという考え方を持っている方です。トラブルをつぶす仕組みも、清掃会社との関係構築も、すぐに数字に出るものではありません。でも、そこを丁寧に愚直にやり続けることが、長い目で見たときの物件の価値につながっていく。そういう感覚を共有できるオーナー様とは、やっていてお互いにいい関係が築けると感じています。
「なぜその方法なのか」を問う ── 代行会社の見極め方
―― 代行会社を選ぶ際に、オーナー様が見るべきポイントを教えてください。
藤井さん：提案内容だけでは実態はなかなか見えません。シミュレーションを作成して欲しいと言われるオーナー様が多いですが、シミュレーションは新規の物件の場合、内装や家具のクオリティなども違うので、各社全く違う金額が出てしまいます。でも、そのシミュレーションが高いからお任せする。という判断をしてしまうと、弊社がそうだったのですが、大失敗すると思います。年間利回り30％と提案されて、実際任せてみたら5%ぐらいで、代行会社さんを変えた経験もあるので。
そのため、私が外注先を選ぶときに意識しているのは、「なぜその価格なのか」「なぜその方法なのか」という理由をきちんと説明できるかどうかです。根拠を持って答えられる会社は、現場を本当に分かって動いています。逆に言うと、理由を聞いたときに答えが曖昧な会社は、地に足がついていない可能性があります。
―― 具体的に確認できる質問はありますか。
藤井さん： 「物件に実際に来てくれますか」と聞いてみることは、有効な判断材料の一つになると思います。現地を確認しているかどうかは、その後の運営の細やかさにも関わってくる部分です。来てくれると言った場合も、実際に何を確認してきたかを聞いてみると、現場への向き合い方がより分かります。弊社は現地調査で家電から設備まで、型番レベルまで全部メモをして動画も撮っています。ここを確認することで、その代行会社がどこまで1物件に対して本気で向き合っているのかがわかると思います。
入口・中盤・出口の三段階で考える ── これから始めるオーナーへのアドバイス
―― 改めて、民泊を始めようとしているオーナーさんへのアドバイスをお願いします。
藤井さん： 三つあります。まず「入口」の段階では、自分が作りたいものより市場が何を求めているかを優先してほしいですね。ワンルームだとビジネスホテルと真っ向から競合するとか、エリアとターゲットの掛け合わせをきちんと考えた上で始めてほしい。
次に「運営」では、先ほどお伝えした通り、いい代行会社との出会いに本当に力を使ってほしい。合わないと感じたら早めに判断することも大事です。予約が先まで埋まってしまうと切り替えのタイミングを逃しやすくなるので、先手で動くことを意識してほしいですね。
―― 「出口」についても、考えておくべきことがあるのですね。
藤井さん： 法規制が年々厳しくなっている中で、撤退時の原状回復コストは想像以上にかかります。物件を売る場合でも、物件毎に法人格に紐づけておくことで出口の選択肢が広がります。もちろん法人を作って維持するにはコストもかかるので、どこまで許容するかなどの判断も大切ですが、入口で参入する前から、出口を逆算して考えておくことは大事です。あと一人で全部抱えようとしなくていい。信頼できる外部パートナーにうまく頼ることも、今の民泊市場では十分な戦略です。最初からいいパートナーを探すことを、戦略の一つとして意識してほしいですね。
自分たちが体験した民泊運営の実体験を出発点に、トラブルの芽を一つひとつ摘み取る仕組みを積み上げてきた──その姿勢が、ハウスマニュアルの作り込みや、清掃会社の個別選定、メッセージ対応に一貫して表れていました。オーナー様と同じ目線に立ち、先回りして動き続ける。その積み重ねこそが、物件の価値を長期的に守ることにつながると、改めて感じさせられるインタビューとなりました。
東急不動産ホールディングスグループが運営する「ReINN」では、独自の基準をクリアした代行会社のみをご紹介。民泊代行検索サイトでは条件を絞り込んで複数社を比較できるほか、専任コンサルタントへの無料相談を通じて、オーナー様に最適なパートナー探しをサポートします。
■主なサポート内容
- 運営代行会社の選び方のご説明
- 運営代行会社選びの比較検討支援
- 民泊の開業・運営に必要なお役立ち資料のご提供
- 民泊向け物件のご案内
※その他の情報についても、ご要望に応じて弊社にて確認させていただきます。
