ホテルを売却する方法｜不動産売買・事業譲渡・M&Aを比較

2026-11-10

ホテルの売却は、建物を売る不動産取引だけでは終わりません。営業中のホテルには、許認可や従業員、予約、運営契約、ブランド、顧客データがついて回り、そのうち何を買主へ引き継ぐかで、取引の形も価格も変わってきます。

不動産としての価値が中心なら不動産売買、施設単位で事業を切り出すなら事業譲渡、会社ごと引き継ぐなら株式譲渡が候補になります。ホテル売却では、方式によって買主が引き受ける資産・負債と、調べる範囲が大きく変わります。

この記事では、ホテル売却の方式と査定、買主の調査、引継ぎの進め方を売主向けにまとめました。

先に結論

ホテル売却は、土地・建物の取引と、事業の引継ぎを分けて考えるところから始まります。方式を決める前に、所有者、営業者、雇用主、契約の名義、借入の名義を1枚の関係図にまとめておくと、どの方式なら何が動くのかがはっきりします。

想定読了時間：14〜17分　｜　更新日：2026年10月30日

民泊物件をお探しの方へ

「INNsight by ReINN」は、民泊・旅館業特化の物件売買サイトです。都市部から別荘エリアまで様々な物件を掲載中。気になる利回りや許認可の取得状況なども閲覧できるため、スムーズな物件探しが可能です。

› 民泊物件を探す

ホテル売却の3つの方式｜不動産売買・事業譲渡・株式譲渡

ホテル売却の代表的な方式は、不動産売買、事業譲渡、株式譲渡の3つです。不動産売買で動くのは土地・建物と付帯設備が中心で、事業譲渡では指定した施設の事業を買主へ移します。株式譲渡の場合、ホテルを保有・運営している会社はそのまま残り、株主だけが替わります。

スクロールできます

方式	対象	メリットになり得る点	主な確認
不動産売買	土地・建物・設備	対象が明確	営業主体・許認可は別
事業譲渡	指定した事業資産・契約	施設単位で切り出せる	個別移転・相手方同意
株式譲渡	運営会社・保有会社の株式	会社単位で継続	負債・税務・労務を含む調査

所有会社と運営会社が別のホテルでは、1件のホテル売却に複数の契約が必要になることがあります。賃貸借や運営受委託、ブランド契約がそれぞれ別の当事者と結ばれ、従業員の所属も施設によって違うためです。誰が何を売るのかを先に整理しておかないと、交渉の途中で「その契約は売主が動かせるものではなかった」と分かり、スケジュールが崩れかねません。

一部のホテルだけを手放すのか、法人全体を売るのかでも、合う方式は変わります。価格だけでなく、完了までにかかる期間や税務の扱いも方式ごとに違うからです。契約相手の同意が取れるか、営業を止めずに進められるか、売却後に売主へどんな責任が残るかも、方式選びを左右します。

不動産売買を選ぶ場合

不動産売買は、買主が自社ブランドで再開業する場合や、今の運営を引き継がない場合に整理しやすい方法です。対象を土地・建物だけにするのか、付帯設備や家具・什器、在庫まで含めるのかは、売買契約に明記しておきます。ここがあいまいだと、引渡しの直前に厨房機器や客室の家具の扱いでもめる原因になります。

買主がホテルとして使い続けるには、用途や接道、消防設備、検査のほか、エレベーター、厨房、温浴設備などの条件がそろっている必要があります。現在の営業者が許可を持っていることと、買主が同じ条件で営業を続けられることは同じではありません。取引案がまとまった段階で所管の窓口に示しておけば、契約した後に営業を続けられないと分かる事態を避けられます。

賃貸借や運営委託を残したままオーナーチェンジする場合は、賃料や契約期間、修繕の負担区分、解約の条件などが買主の判断材料になります。取得後の収入はテナントや運営会社との契約で決まるため、契約書の中身と運営会社の信用、保証の有無が、そのまま価格に響くのです。空室で引き渡すなら、休業する期間の売上と予約済みのお客様への対応、従業員の処遇、原状回復の費用を売却計画に織り込むことになります。

事業譲渡を選ぶ場合

事業譲渡は、複数の事業を持つ会社が、ホテル事業だけを切り出して売りたいときに検討される方式です。譲渡する対象は、設備や在庫、屋号、ウェブサイト、予約、運営マニュアル、取引先との契約などから指定できます。不要な資産や負債を売主の側に残せる点が、株式譲渡との違いです。

その反面、契約ごとに移転や再締結が必要になる場合があります。雇用や賃貸借、リネンや保守の委託といった契約は、相手方の同意がなければ移せないことがあり、件数が多いほど時間がかかります。買主がまず知りたいのは、どの契約がいつ更新を迎え、どの契約に相手方の同意が要るのかという点です。契約の名義と解約の条件まで整理されていれば、交渉の初期の質問にすぐ答えられます。

旅館業の営業者の地位を事業譲渡で承継する場合は、効力が発生する前に承認を受ける手続きが整備されています。ただし、施設の変更や一部だけの譲渡を含む案件は個別の判断になるため、管轄の保健所へ早めに相談しておく必要があります。

株式譲渡（M&A）を選ぶ場合

株式譲渡では、ホテルを所有・運営する会社が存続し、株主だけが替わります。許認可や契約の主体は会社のままです。ところが契約の中には、支配株主が替わると相手方の同意や通知が必要になるものがあり、こうした取り決めをチェンジ・オブ・コントロール条項と呼びます。主な契約にこの条項がないかは、早めに確かめておきたいところです。

会社ごと引き継ぐ以上、買主の調査は不動産や収益にとどまりません。借入や担保、未払金、帳簿に載っていない債務といったお金の面に加え、雇用や訴訟、事故、個人情報の扱いなど、会社として積み重ねてきた記録も調べられます。ホテルM&Aの価格は、収益力だけでなく、買主が引き受けるリスクと必要な運転資金で調整されます。

売主は、関連会社や経営者個人との取引を整理し、事業と関係のない資産や債務を会社から切り離しておくと、調査が進めやすくなります。経営者保証や担保の解除・変更は金融機関との調整が必要なため、売却スケジュールには余裕を持たせておくと安心です。

ホテル売却の査定は不動産・収益・事業に分けて考える

ホテルの価値は、不動産としての価値、施設が生む収益、ブランドや運営体制といった事業の価値の3つに分かれます。周辺の取引事例や、同じ建物を今建て直す費用だけで値段を決めると、ホテルとして稼ぐ力が価格に反映されません。査定で客室数のほか、ADR（平均客室単価）やOCC（客室稼働率）、RevPAR、GOP、修繕投資の状況まで見るのはそのためです。RevPARは販売可能な客室1室あたりの1日の売上で、ADRにOCCを掛けた値です。GOPはホテルの営業総利益を指します。

一つの売買価格に混ぜず、不動産・設備・営業・会社の価値を分けて示すと、買主がどこまで調べればよいかと、契約で何を決めるべきかが明確になります。

スクロールできます

価値の層	主な資料	買主が見る点
不動産	登記・図面・査定・権利	立地・用途・残存価値
施設	設備台帳・修繕・CAPEX	追加投資と休業
収益	月次PL・OCC・ADR・GOP	季節性と正常利益
事業	ブランド・契約・組織	引継ぎ可能性と再現性

売上は月次・客室タイプ・販売チャネル別に見る

売上は、月ごと、客室タイプごと、販売チャネルごとに分けて示します。年間の合計だけでは、繁忙期に偏った売上なのか、通年で安定しているのかが買主に伝わらないためです。閑散期や営業を止めていた月も含めて複数年分を示すと、季節による売上の上下を買主が判断できます。

宴会、飲食、温浴など宿泊以外の部門があるホテルでは、部門ごとの仕入れ費用と人件費も分けておきます。まとめた数字のままでは、どの部門が利益を生んでいるのかを買主が判断できません。

正常化利益とオーナー関連費用を整理する

ホテル売却の価格の根拠として、帳簿の利益を買主の運営に合わせて正常化することを示す図

帳簿上の利益が、そのまま買主に残るとは限りません。オーナー報酬や関連会社との取引、私的な費用、オーナーや家族の無償の労働、一時的な補助金や修繕は、今後も続くものと続かないものに分けます。一時的な需要やオーナーの無償作業を除いて利益を正常化し、買主の運営体制で必要になる人件費と運営費を反映した利益が、価格の根拠になります。

オーナー自身がフロントや経理を無償でこなしていたホテルなら、買主が同じ仕事を人に任せた時点で、その分の人件費が新たにかかります。私的な費用が経費に含まれていれば、逆にその分だけ利益は増えます。

売上の倍率だけで価格を語らず、正常化した利益と、設備の修繕・入れ替えにかかる費用を同時に示すことが、ホテル売却の価格を説明するときの説得力になります。

修繕・FFE・休業工事の見込みを開示する

今後必要になる客室改修や空調、給排水、エレベーター、消防、厨房の設備投資（CAPEX）は、一覧にして示します。売上が高くても大型修繕が近ければ、買主が取得後に払う総投資額は増えるからです。査定額と取得後に必要な投資を同じ資料に並べておけば、買主に投資額を多めに見積もられる行き違いを防げます。

客室や浴場、給湯、受変電設備、屋根・外壁などは、点検の結果と故障の履歴、入れ替えた年、見積りを台帳にまとめておきます。家具・備品などのFFE（家具・什器・備品）は、自社で所有しているものとリースのものを分けておくことが大切です。リースの備品は売主の資産ではないので、譲渡の対象に含めたつもりでも買主には渡せません。

設備の入れ替え工事は、金額だけでなく、設計や許認可、機器の調達、休業期間まで含めて検討します。売主が工事を済ませてから売る案と、買主が取得後に改修する案は、価格と期間、責任の分け方で比べることになります。客室単価を上げるための改修と、営業を続けるために欠かせない修繕・入れ替えを分けて示すことで、買主は投資の優先順位をつけられます。

ホテル売却のデューデリジェンスと買主の融資審査

ホテル売却のデューデリジェンスで、買主が8つの分野ごとに資料を求めることを示す図

デューデリジェンスは、買主が買う前に対象のホテルを詳しく調べる手続きです。不動産、建物・設備、法務、財務・税務、労務、営業、IT・個人情報、環境などの分野ごとに資料を求められます。質問を受けてから資料を探すと回答が遅れ、交渉で不利になりやすいため、資料の一覧とデータルーム（資料を共有する場所）は先に用意しておきます。

スクロールできます

分野	主な確認	売主資料
不動産・建物	権利・用途・設備・修繕	登記・図面・点検・見積
財務・税務	収益・債務・税務処理	試算表・申告・入出金
法務・許認可	契約・承認・紛争	契約台帳・許可・照会
労務	雇用・賃金・勤務・社保	名簿・規程・勤怠
営業・IT	予約・顧客・システム	PMS・規約・権限一覧

不利な情報こそ、事実と対応を分けて開示する

行政指導や消防点検の指摘、事故、食中毒、苦情、保険の請求、未払いの残業代、先送りした修繕、キャンセルや返金の履歴は、買主が特に気にする情報です。契約後に見つかれば、価格の引下げや補償の請求につながり、取引そのものが流れることもあります。問題を隠さず、何が起きてどう対応したかと、まだ解決していない費用を分けて開示すれば、買主はリスクの大きさを見積もれるので、交渉はかえって前に進みます。

買主は、実績の数字が会計帳簿や銀行への入金、PMS（予約・客室管理システム）、OTA（予約サイト）の実績、税務申告と合っているかを確かめます。売主が事前に照合しておけば、調査の途中で数字の食い違いを指摘される場面を減らせます。OCCやGOPの計算方法が独自のものなら、算出の条件も資料に書いておきます。

買主の資金調達と審査資料を先回りして用意する

ホテルの買主は、自己資金だけでなく、金融機関や投資家の審査を受けて資金を用意することがあります。この場合、買主本人が理解できる資料だけでは足りません。収益がこの先も続くか、担保や修繕、運営体制に問題がないかを、第三者が検証できる資料が求められます。

審査で使われやすいのは、土地・建物の登記と図面、固定資産税の資料、許認可と消防の書類、過去の月次損益、OTAからの入金、予約の残高、運営契約、修繕の履歴、今後の設備投資です。基準日がそろっていないと、審査する側が数字をつなぎ合わせられず、確認のやり取りが増えます。売上を客室単価と稼働率に分け、販売できる客室数と休業日も添えて示すと、季節の変動や休業の影響が読み取りやすくなります。

融資を受けられるか、どんな条件になるかは金融機関ごとに異なるため、売主の側で断定しないほうが無難です。秘密保持の前に出せる資料と契約後に出す資料を分けて準備しておくと、買主は交渉と並行して金融機関に相談できます。

ホテル売却で従業員・予約・顧客データを引き継ぐ

ホテルは建物だけでは営業できず、人と予約と取引先が途切れずに続くことが価値になります。引継ぎでつまずけば、買主が見込んでいた売上は実現しません。

従業員の雇用と説明の時期

事業譲渡では、従業員の雇用が自動的に買主へ移るとは限らず、本人の同意や新たな雇用契約が必要になる場合があります。株式譲渡で雇用主の会社が変わらなくても、経営方針や働く条件が変わるのではという不安が広がりがちです。情報を伝える時期と、誰が説明するかをあらかじめ決めておくのはそのためです。

雇用主や雇用条件、勤続年数、残業、有給休暇、社会保険、社宅の状況は、従業員ごとに整理しておきます。説明や同意、再雇用の手順は、労務の専門家と確かめながら進めることになるでしょう。中心になって働く従業員が辞めるおそれや、引継ぎにかかる期間は、価格や工程にも反映されます。

予約と前受金の精算

引渡し前に宿泊代を受け取った予約では、売主が受け取ったお金で買主がサービスを提供することになります。宿泊代を誰が受け取ったか、サービスを誰が提供するか、キャンセルや返金、ポイント、旅行会社との精算をどう扱うかは、予約ごとに整理します。引渡しの前後で、売上と費用をどちらが負担するかを契約と精算表で決めておけば、引渡し後のトラブルを防げます。

旅行会社や団体との契約、OTA、仕入先との取引も、買主へ引き継ぐもの、結び直すもの、終了するものに分けておく必要があります。

顧客データと営業秘密の扱い

顧客データは、事業承継時の提供の仕方と、承継後の利用目的を確認しておきます。交渉中に買主へ個人データを見せる場合も、秘密保持や安全管理、取引が成立しなかったときの返却・削除を取り決めておくことが欠かせません。初期の段階で必要以上の情報を開示しないことが、個人情報と営業秘密を守る基本になります。

ホテル売却を秘密保持から引渡しまで進める流れ

営業中のホテルでは、売却の話が早く知れ渡ると従業員や取引先に不安が広がり、営業に響くため、情報は段階を追って開示します。

初期は施設名を伏せた概要資料（ティーザー）で、エリアや規模、方式、価格帯、収益の概要だけを伝えます。関心を持った買主と秘密保持契約を結んでから、詳しい情報概要書を渡し、現地の確認や経営者との面談に進みます。その後、買主が意向表明書を出し、価格と方式に加えて、資金をどう用意するかや調査に必要な期間を示します。

基本合意と独占交渉

基本合意の後に独占交渉の期間を設けると、その間は他の買主と話を進められず、売主の選択肢は狭まります。期間や対象、解除の条件、費用の負担を確かめたうえで合意し、デューデリジェンスの範囲と回答の期限も決めておきましょう。買主を選ぶときは、提示額の高さだけでなく、資金の裏付けがあるか、前提条件が少ないかも比べる材料です。提示額が高くても、資金の手当てがつかなければ取引は成立しません。

最終契約で決めること

最終契約では、価格の調整や表明保証（売主が開示した内容が正しいと約束すること）、補償、取引を実行するための前提条件を定めます。ホテルならではの項目として、従業員、予約、在庫、運転資金、引渡し後の売主による支援も、この契約で取り決めます。

決済精算と運営の切り替え

ホテル売却では、宿泊代金の前受けやOTAからの未入金、団体予約の預り金、仕入代金、リース料、光熱費、ポイント、キャンセルの返金など、決済日をまたぐ項目が多くなります。どちらが収益と費用を負担するかは、基準日を決めて線を引きます。

現金や在庫、リネン、アメニティ、FFE、消耗品、保証金、従業員に関わる項目は、譲渡するかどうかと評価の方法をはっきりさせておきます。決済の直前に棚卸しをして、差額を別に精算するのか、価格に含めるのかも合意が必要です。

運営を切り替える当日に止めてはいけないのは、予約管理、フロント、鍵、決済、緊急連絡、清掃、食材や備品の発注です。一つでも途切れれば、チェックインに来たお客様を迎えられません。責任者と確認の時刻を決め、前日・当日・翌日のチェックリストで抜け漏れを防ぎます。決済後は鍵とアカウント、台帳を引き渡し、取引先や行政への連絡、ゲスト対応も順に引き継いでいきます。

ホテル売却の買主候補を探す経路と売り出す前の整理

ホテル売却では、売り出す前に売却の対象・所有と運営の関係・方式・許認可を整理し、資料の中で不動産の条件・宿泊運営の数字・引継ぎの条件を分けて示すことを示す図

ホテルの買主は、一般の住宅を探す人とは探す場所が違います。宿泊施設の取引に慣れた仲介会社や、民泊・旅館業に特化した売買サイトに情報を出しましょう。運営を引き継ぎたい事業者に届きやすくなります。

どの経路で売り出す場合も、最初は施設名を伏せた資料で関心を集め、秘密保持契約の後に詳しい資料を渡す順番は変わりません。売り出す先が多いほど、施設が分かる情報の扱いには気をつけてください。

売り出す前に整理しておきたいのは、売却の対象、所有と運営の関係、希望する方式、許認可の状況です。不動産の条件と、宿泊運営の数字、引継ぎの条件を1つの資料の中で分けて示すと、買主は自分が引き受ける範囲をつかめます。方式や法的な判断は、M&Aの専門家や弁護士、税理士に相談して決めましょう。

INNsightで掲載物件と見比べ、ホテルの売却資料を整える

INNsight by ReINNは、民泊・旅館業の物件に特化した売買サイトです。ホテルのほか、別荘・ヴィラや戸建て、古民家、マンション・アパートなどの宿泊物件が掲載されており、住宅宿泊事業法か旅館業法か、許可を取得済みかどうかで物件を絞り込めます。

売り出す前に、掲載中のホテルや旅館業の物件が、価格や表面利回り、許認可の状況をどう示しているかを見ておきましょう。買主はこうした条件を並べて候補を比べるため、自分の資料に足りない項目を、売り出す前に補えます。

ただし、表面利回りは費用を差し引く前の数字です。ホテルでは、人件費や運営委託料、修繕・FFEの入れ替え費用が利益を大きく左右します。掲載物件と利回りだけで比べるのではなく、この記事で整理した正常化した利益と今後の設備投資を添えて示すと、価格の根拠を説明しやすくなります。

売却の方式と資料の方針が固まったら、INNsightの掲載相談から物件の掲載を相談できます。

買主が見る資料を知る

宿泊施設の買主は、収益の数字と許認可、引継ぎの条件をあわせて検討します。INNsightに掲載中の物件資料で、どんな情報が示されているかを見ておくと準備が進みます。

› 掲載物件を見る

ホテル売却でよくある質問

ホテル売却とホテルM&Aの違いは何ですか？: ホテル売却は、土地・建物を売る不動産売買を指すこともあります。M&Aは株式譲渡や事業譲渡を含み、会社、事業、資産のどこを買主へ移すかで方式が分かれます。
営業を続けながらホテルを売却できますか？: 可能な場合はあります。情報の管理や内覧、従業員への説明、予約、許認可の手続き、引渡しまでを計画しておけば、営業への影響を抑えながら進められます。
ホテルの査定は売上の何倍ですか？: 一律の倍率では決まりません。正常化した利益や不動産の価値、修繕投資、契約、地域の需要、運営体制、取引の方式によって価格は変わります。
旅館業許可は事業譲渡で承継できますか？: 事前の承認によって営業者の地位を承継する制度があります。ただし、施設や譲渡する範囲によって扱いが異なることがあるため、効力が発生する前に管轄の保健所へ相談してください。
従業員は買主へ自動的に引き継がれますか？: 取引の方式や契約によって異なります。特に事業譲渡では個別の同意などが必要になる場合があるため、弁護士や社会保険労務士に確認したうえで、従業員への説明計画を作ります。
株式譲渡なら、契約の手続きは何も要りませんか？: 許認可や契約の主体は会社のままですが、支配株主が替わると相手方の同意や通知が必要になる契約があります。チェンジ・オブ・コントロール条項がある契約では、株式譲渡でも手続きが生じます。