キッチンや洗濯機を備え、暮らすように泊まれるのがアパートメントホテルです。家族での旅行や長期の滞在には使いやすい反面、一般的なホテルと同じサービスを期待して泊まると、がっかりすることもあります。清掃の回数やフロントの有無、荷物を預けられるかどうかで「思っていたのと違う」と感じやすいのです。
運営する側にも、この業態ならではの負担があります。客室ごとにキッチンや家電を持つため設備の保守が増え、長期と短期の客を同時に受け入れる運営も簡単ではありません。許認可や建築、消防の条件も、施設ごとに確かめる必要があります。アパートメントホテルのデメリットの多くは、住宅とホテルの中間のような形から生まれます。
この記事では、宿泊者・運営者・投資家の3つの立場から、アパートメントホテルのデメリットを解説します。「アパートメントホテル」は法令上の許可区分の名前とは限らないため、名称だけでは営業の制度を判断できず、実際の営業の形と所在地に照らして確かめることになります。
先に結論
アパートメントホテルの主なデメリットは、ホテルとのサービスの違い、設備と清掃の負担、許認可の分かりにくさ、需要の変動、売却や転用の難しさの5つです。その一方で、長期滞在や家族・グループの需要には合いやすい業態でもあります。向いているかどうかは名称では分からず、客層や運営の体制、営業の制度、ローン返済後に残るお金によって物件ごとに決まります。
想定読了時間：12分 ｜ 更新日：2026年10月21日
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民泊物件を探すアパートメントホテルとは？ホテル・民泊との違い
アパートメントホテルは一般に、キッチンや冷蔵庫、洗濯機、居住スペースを備え、中長期の滞在にも対応する宿泊施設を指します。ただし、設備やサービスに統一の基準がある名称ではありません。同じ「アパートメントホテル」でも、キッチンの備品や清掃の回数は施設ごとに違います。
旅館業法では、施設を設けて宿泊料を受け、人を宿泊させる営業について、許可の区分や基準を定めています。住宅宿泊事業（住宅宿泊事業法の届出で営む民泊）や特区民泊は、これとは別の枠組みです。「アパートメントホテル」と名乗っていても、それだけで特定の許可を受けているとは判断できません。
一般的なホテルとの違いは、生活のための設備がそろい、滞在中を自分のペースで過ごせる点にあります。民泊との違いは名称だけでは決まらず、フロントや清掃、食事の有無、営業できる日数、管理の体制といった実態に表れます。アパートメントホテルのデメリットも、この実態の違いから生まれるものです。
名称に決まった中身がないことは、宿泊者と投資家の両方にとって判断を難しくします。泊まる人は、予約サイトの「アパートメントホテル」という表示だけでは清掃やフロントの範囲が分かりません。物件を買う人にとっては、販売図面の物件名が営業の根拠を示すものではない、という点が重くなります。どちらの場合も、名前の印象で決めると、違いに気づくのは泊まった後や買った後です。
| 比べるところ | アパートメントホテルに多い傾向 | 施設による違い |
|---|---|---|
| 客室 | キッチン・洗濯機・居住スペース | 備品や設備の中身 |
| 滞在 | 家族・グループ・中長期 | 最低泊数・定員 |
| サービス | 必要なものを選ぶ形、人を減らした運営も | 清掃・フロントの有無と回数 |
| 営業の制度 | 名称だけでは決まらない | 許可か届出か |
デメリット①｜ホテルとサービスが違い、宿泊者が戸惑いやすい
毎日の清掃やタオルの交換、ルームサービス、24時間のフロントを当たり前と思って泊まると、実際のサービスとの差が不満につながりかねません。アパートメントホテルには、清掃の回数を減らしている施設もあれば、必要なときだけ有料で頼める施設もあります。同じような料金に見えても、受けられるサービスの範囲は施設によって違います。
キッチンがあっても、調理器具や調味料がそろっているとは限らず、近くにスーパーがなければ自炊はしにくくなります。洗濯機も、乾燥機能や物干し、洗剤があるかどうかで使い勝手が変わります。設備の名前より、客室の写真と備品の一覧のほうが、実際の使い勝手をよく表しています。
人を減らした運営や無人の運営では、チェックインやトラブルへの対応がオンライン中心になることがあります。スマートフォンの操作や本人確認、鍵の受け取りに不安がある人にとっては、夜間の連絡先と、現地に人が来てくれるかどうかが、泊まりやすさを左右します。
たとえば、夜遅くに着いて暗証番号が通らない、チェックアウト後に荷物を置いて観光したい、といった場面です。フロントのあるホテルならその場で済むことも、無人の施設では電話やチャットでのやり取りになり、返事を待つ時間が生まれます。
アパートメントホテルのデメリットが気になりにくい人・気になりやすい人
デメリットの感じ方は、滞在の長さと目的で大きく変わります。1〜2泊の観光や出張で、部屋を空けている間に掃除を済ませてほしい人は、清掃やフロントの少なさが不便として残りやすいでしょう。反対に、1週間以上の滞在や子ども連れの家族旅行では、毎日の清掃がない分、部屋に人が入らず、洗濯や食事を自分のペースで回せるほうが楽に感じられます。
予約の前に見ておきたいのは、清掃の回数と有料で頼めるかどうか、荷物を預けられるか、夜間の連絡先の3つです。この3点がはっきり書かれていない施設では、泊まってから不便に気づくことが多くなります。
デメリット②｜設備と清掃の負担が大きい
客室ごとにキッチンや家電、給排水の設備を持つと、壊れる可能性のある箇所も、交換用に備えておく部品も多くなります。長期の滞在では設備を使う量が増え、短期の客が入れ替わる時期には清掃と点検の回数が増えます。住宅の設備の保守と、宿泊施設としての運営の両方を回せる体制が欠かせません。
清掃の範囲も、寝具や浴室だけでは済みません。調理器具や食器、冷蔵庫の中、コンロまわりの油汚れまで見ることになり、1室あたりの時間が延びます。チェックアウトから次の到着までの限られた時間で仕上がりをそろえるには、清掃の手順や破損を見つけたときの報告の仕方、予備の備品を先に決めておくことが前提になります。
この準備がないと、清掃が次の客の到着に間に合わない、冷蔵庫に前の客の食品が残っている、といったことが起きます。キッチンまわりの汚れや備品の欠けは、宿泊者がすぐ気づくところで、レビューの評価に直結しやすい部分です。
長期の客と短期の客とでは、料金の決め方や清掃の頻度、郵便や荷物の受け取りなど、運営のやり方がいくつも違います。そのため、滞在が長くなれば運営の手間が自然に減る、とは限りません。月単位の利用が賃貸借などに当たるかどうかも、個別に確かめる必要があります。
自主運営か委託かで変わる負担
自分で運営する場合は、設備の故障や夜間の問い合わせに誰が駆けつけるかを、オーナー自身が決めて手配することになります。客室が少ないうちは回せても、部屋数が増えると、清掃の段取りや部品の手配だけで手が埋まりがちです。
運営会社に委託すれば日々の対応は任せられる一方、委託料の分だけ手元に残るお金は減ります。設備の修理や更新の費用をどちらが持つかは、委託契約の中身で決まります。どちらの形でも、アパートメントホテルの設備の多さから来る負担そのものは消えません。誰が担うか、いくらで担ってもらうかが変わるだけです。
| 運営の負担 | 起きやすいこと | 備え |
|---|---|---|
| 設備 | 故障・在庫・水漏れ | 台帳・点検・予備品 |
| 清掃 | キッチンや家電まで広がる | 清掃の手順・仕上がりの確認 |
| 滞在 | 短期と長期の客が混ざる | プラン・規約・連絡の決まり |
| 人員 | 無人のときの現地対応 | 任せる範囲・連絡網 |
デメリット③｜許認可の確認先が多く、分かりにくい
宿泊料を受けて人を宿泊させる営業には、旅館業法上の許可など、適切な制度が必要です。住宅宿泊事業は届出制で年間の営業日数に上限があり、条例による制限がかかる場合もあります。施設の名称から、どの制度で営業しているかを推し量ることはできません。
関わるのは営業の制度だけではありません。用途地域や建築基準、消防、衛生、バリアフリー、自治体の条例、マンションの管理規約、賃貸借契約など、確かめる先はいくつにも分かれます。建物全体を使うのか一部の客室だけか、フロントや管理者をどこに置くかによっても、求められる条件が変わることがあります。
既存の共同住宅を宿泊施設に変える場合は、避難経路や区画、設備、用途変更、近隣の人の動線などについて、事前の相談が要ります。物件を取得した後で許可が取れる前提で、工事を始めないことが大切です。所在地と図面に加えて、定員や運営の方法まで伝えられれば、所管の窓口でも具体的な相談ができます。
順番を逆にすると、物件を買って工事を進めた後に条件を満たせないと分かり、追加の工事か計画の見直しを迫られます。借入で買っていれば、売上のないまま返済だけが続く期間が生まれます。
建物全体か一部の客室かで変わる確認先
一棟を丸ごと宿泊施設にする場合は、建物全体の用途や消防の設備が主な論点になります。分譲マンションの一部の部屋で営業する場合は、それに加えて管理規約が宿泊の営業を認めているかが問われ、法令の条件を満たしても規約で営業できないことがあります。賃貸で借りた部屋なら、賃貸借契約で宿泊に使うことが認められているかも関わります。アパートメントホテルのデメリットのうち許認可の分かりにくさは、建物の持ち方によって確かめる相手が増えることから来ています。
デメリット④｜収入が家賃のように一定ではない
アパートメントホテルの売上は、「客室数×販売できる日数×稼働率×平均客室単価（ADR：売れた1泊あたりの平均売上）」が基本です。実際には、中長期のプランや人数による料金、清掃料などで中身が変わります。費用も、予約サイトの手数料や清掃費だけでなく、人件費や設備の保守、税金、保険までかかります。家賃収入のような決まった収入として見込まないことが、試算の前提になります。
長期の滞在は予約の安定につながりやすい一方で、1件のキャンセルで何泊分もの売上がまとめて消えます。法人の利用やインバウンド、工事や移転に伴う滞在など、特定の客層に頼っている施設は、景気の変化や周辺に競合の施設が増えたときの影響を受けやすくなります。
営業の制度と固定費が収支を揺らす理由
売上の式にある「販売できる日数」は、どの制度で営業するかで変わります。住宅宿泊事業のように年間の営業日数に上限がある制度では、稼働率をいくら上げても売れる日数そのものが限られます。許認可の章で触れた制度の違いは、手続きの話にとどまらず、売上の上限にも関わるわけです。
費用の側では、保険や税金、常駐する人の人件費のように、客が少ない月でも減らない支払いがあります。予約サイトの手数料や清掃費は予約の数に合わせて減りますが、こうした固定的な費用は残ります。稼働率が下がったとき、売上の減り方ほどには費用が減らないのはこのためです。
設備が多い分、更新の費用や、修理のために客室を閉める期間が重なることもあります。稼働率と単価が同時に下がる厳しい場合を想定し、ローン返済後に残るお金や修繕の積立、休業した月の収支を月ごとに並べると、手元の現金がどこまで減るかが分かります。
| 収支の項目 | 標準的な場合 | 厳しい場合 |
|---|---|---|
| 稼働・単価 | 月別の実績と根拠で見込む | 稼働率と単価が同時に下がる |
| 運営費 | 清掃・予約サイト・光熱など | 単価や回数が上がる |
| 設備 | 計画どおりに更新 | 複数の部屋で故障が重なる |
| 返済・固定費 | 予定どおり | 売上がゼロでも払い続ける |
売上の見込みが崩れたときに持ちこたえられるかは、買う価格や借入の条件で大きく変わります。INNsightでは、許認可の取得状況や利回りとあわせて、宿泊事業向けの売買物件を探せます。
宿泊事業の物件を探すデメリット⑤｜売却や転用、委託の解約が難しい
売却するときの買い手は、宿泊事業者や投資家のほか、住まいとして使う人も考えられます。許認可や運営契約、ブランド、予約サイトのアカウント、レビューが物件と一緒に引き継がれるかどうかは、契約しだいです。建物の価格と、宿泊事業としての価値を混同しないようにしたいところです。
「転用できる」は、工事や許可がいらないという意味ではありません。共同住宅に戻す、長期滞在向けに切り替えるといった場合も、用途や設備、区画の条件に加えて、賃貸の需要や工事、契約が関わってきます。用途を変える間に空室になる期間と、その間の費用も収支に響きます。
宿泊事業として買ってもらうには、建物の資料だけでは足りません。予約の内訳や稼働の推移、清掃や人員の体制が分かる資料がそろっていれば、買い手は売上の続きを見込んで価格を考えられます。資料がなければ、買い手は宿泊事業の価値を測れず、建物だけの価格で話が進みやすくなります。運営しているうちから記録を残しておくことが、売るときの価格に響くのはこのためです。
運営を委託している場合は、委託契約を解約するときの引き継ぎも負担になります。予約や前受金、鍵、システムなど引き継ぐものは多く、何をどう引き継ぐかで時間と費用が変わります。やめる場合の期間と費用を購入前から数字に入れておくと、うまくいった場合の売上だけに頼らずに判断できます。
INNsightで、営業の根拠と運営の中身を見る
候補の物件では、施設の名前より、何を根拠に営業し、誰が運営しているかが大切です。許認可や用途、図面、客室の設備からは営業の根拠が、予約の内訳や清掃・人員の体制からは運営の実績が分かります。修繕や借入、運営契約の中身は、お金の面で続けられるかを左右します。
INNsightでは、宿泊事業を想定した売買物件を探せます。資料を見るときは、長期滞在の需要に裏づけがあるかが目安になります。ただし、特定の客層への偏りが大きいほど、その需要が減ったときの影響も大きくなります。
アパートメントホテルのデメリットがどれだけ重く出るかは、物件によって違います。長期滞在の需要と運営の力が合い、厳しい場合でも資金が続くかが分かれ目で、そこを押さえたうえで一般的なホテルや貸別荘、賃貸と比べると、自分に合う業態が見えてきます。
アパートメントホテルのデメリットでよくある質問
- アパートメントホテルとは何ですか？
一般に、キッチンや洗濯機などを備え、中長期の滞在にも対応する宿泊施設を指します。設備や法的な区分を一律に決める名称ではないため、同じ名前でも施設ごとに中身が違います。
- アパートメントホテルと民泊の違いは何ですか？
名称だけでは決まりません。旅館業、住宅宿泊事業、特区民泊などのどの制度で営業しているかと、設備やサービス、管理の体制によって違いが出ます。
- 宿泊者にとってのデメリットは何ですか？
清掃やフロントのサービスが限られていること、キッチンの備品がそろっていない場合があること、チェックインが無人のことなどです。どこまでサービスがあるかは、施設ごとに違います。
- アパートメントホテル投資は安定していますか？
長期の需要が見込める物件もありますが、稼働率や単価、運営費、設備の更新、借入の条件によって収支は変わります。収益や将来の価値が保証されるものではありません。
- 共同住宅をアパートメントホテルに転用できますか？
用途地域や建築、消防、旅館業などの法令に加え、管理規約や契約も関わるため、物件によって結論が変わります。物件の取得や工事の前に、所管の窓口へ相談してください。
- アパートメントホテルの運営で手間がかかるのはどこですか？
客室ごとにキッチンや家電、給排水の設備があるため、設備の保守と清掃に手間がかかります。調理器具や冷蔵庫の中まで清掃の範囲に入り、長期と短期の客で料金や清掃の頻度を分けて運営する手間もあります。
- 長期滞在が中心なら収入は安定しますか？
予約は安定しやすくなりますが、1件のキャンセルで何泊分もの売上がまとめて消えます。法人の利用など特定の客層に頼っていると、その需要が減ったときの影響も大きくなります。
アパートメントホテルのデメリットとあわせて読みたい記事
旅館業の許可の取り方やサービスアパートメントの意味、宿泊施設の収支の試算、宿泊事業を売り買いするときの考え方は、次の記事で解説しています。営業の制度と収支の見方がつかめたら、INNsight by ReINNで、許認可の状況や利回りが分かる売買物件を見比べられます。
この記事についてのご注意
本記事はアパートメントホテルのデメリットを、宿泊者・運営者・投資家の立場から整理した一般的な情報で、特定の物件の適法性や収益、融資を保証するものではありません。制度や融資、税、消防、自治体の運用は改正・更新されることがあります。営業できるかどうかや融資・税金の扱いは、物件の所在地や建物、契約、利用方法によって異なるため、必要に応じて行政、消防、金融機関、税理士、弁護士などにご確認ください。
アパートメントホテルとして使える物件かどうかは、許認可の取得状況や運営の実績から見えてきます。INNsightで、宿泊事業向けの物件の資料と利回りを確かめられます。
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