稼働中の民泊・旅館を売るなら不動産売却か事業譲渡か｜3つの売却方法を比較

稼働中の民泊や旅館を売るとき、土地と建物だけを売るのか、予約や運営の体制ごと引き継いでもらうのかで、声をかける買主も、用意する資料も変わります。売上が出ている施設ほど、土地と建物を中心にした不動産の査定だけでは、その施設が稼ぐ力を価格に反映しきれません。

そこで候補に挙がるのが民泊の事業譲渡です。ただ、民泊の事業譲渡を選んでも、営業できる状態がそのまま買主へ移るわけではありません。許認可は制度に沿った手続、建物の賃貸借やOTAのアカウントはそれぞれの契約や規約というように、引き継ぐものごとに移し方が決まっています。

この記事では、売主の立場から不動産売却・事業譲渡・株式譲渡の3つを比べます。何を売るかの決め方から、価格の根拠になる資料、予約や個人情報の引継ぎまで順に説明します。

想定読了時間：約15分　｜　更新日：2026年10月30日

民泊物件をお探しの方へ

「INNsight by ReINN」は、民泊・旅館業特化の物件売買サイトです。都市部から別荘エリアまで様々な物件を掲載中。気になる利回りや許認可の取得状況なども閲覧できるため、スムーズな物件探しが可能です。

› 民泊物件を探す

民泊の事業譲渡・不動産売却・株式譲渡は何が違うのか

民泊の事業譲渡・不動産売却・株式譲渡を比較する

稼働中の宿泊施設を売る方法は、大きく分けて3つあります。不動産売却で動くのは土地と建物が中心で、事業譲渡では引き継ぐ資産や契約を一つずつ指定します。株式譲渡の場合は、施設を持つ会社の株主が入れ替わり、施設の持ち主は会社のままです。外から見ればどれも同じ施設の売却ですが、契約を結ぶ相手も、買主が調べる範囲も違ってきます。

民泊の事業譲渡の特徴は、家具・設備や屋号、運営マニュアル、予約、取引先との契約などから、引き継ぐものを選べる点にあります。一方で、契約の相手から同意をもらったり名義を変えたりしないと移せないものがあり、譲渡そのものができないアカウントも存在します。譲る資産の一覧を作っただけでは足りず、それぞれをどうやって買主へ移すのかまで決めておくことが欠かせません。

株式譲渡では会社がそのまま残るため、営業を途切れさせずに引き継ぎやすい場合があります。その分、買主は会社が抱える未払いの債務や税務、過去の事故や契約上の責任まで調べます。売主にとっては、宿泊事業と関係のない資産や負債が会社に混ざっていないかを早めに整理しておくことが、交渉を長引かせない準備になります。

不動産売却で民泊を手放すほうが整理しやすい場面

施設の価値の大半が土地と建物にあり、買主が自分のブランドや運営会社で営業し直すつもりなら、不動産売却のほうが話をまとめやすい場合があります。この場合も、家具や設備を売買に含めるのか、予約をいつまで受け付けるのか、引渡し後に営業を止める期間があるのかは、売主が先に決めておきたいところです。

不動産だけを売る場合でも、「旅館業許可付き」「届出済み」と書くだけで、買主が同じように営業を続けられると約束しないことが大切です。営業するのが誰になるのか、どこまでを譲るのか、施設に手を加えるのか、自治体でどんな手続が要るのかによって扱いが変わるためです。資料に許可の有無を書くなら、図面と取引の案を持って所管の窓口に相談しておくと安心です。

売主が運営を続けたまま建物だけを投資家に売り、そのまま借りて営業するセール・アンド・リースバックという方法もあります。まとまった資金が入る一方で、売却後は毎月の賃料が固定費として加わります。賃料や契約期間、修繕の負担、更新や解除の条件によっては、運営の収支が苦しくなりかねません。

民泊を事業譲渡するか株式譲渡するかの決め方

民泊の事業譲渡が向くケースと譲渡対象の決め方

複数の施設のうち1棟だけを手放したいときや、会社は残しておきたいとき、運営のノウハウまで買主に渡したいときは、民泊の事業譲渡が候補になります。譲るものを選べるので柔軟に組み立てられる反面、資産と契約を一つずつ切り分ける手間がかかります。

譲るものを洗い出すと、不動産や家具・家電のように目に見えるもののほかに、予約や前受金、写真、屋号、電話番号、清掃や運営の契約といった形のないものが多く出てきます。それぞれについて誰の持ち物か、契約は誰の名義か、譲れるかどうか、相手の同意が要るか、どうやって引き渡すかを一覧にしておくと、漏れに気づきやすくなります。

利益を生んでいる仕組みが売主個人の作業や人脈に頼っていると、買主は同じ利益を出せません。価格の決め方やゲスト対応、清掃の品質管理、夜間の緊急対応などを手順書にまとめ、売主が引継ぎを手伝う期間とその範囲も契約の前に決めておきましょう。

民泊事業譲渡とM&A・株式譲渡の違い

施設を持っているのがその会社だけで、許認可や従業員、運営の契約、銀行口座、予約システムまで会社にまとまっているなら、株式譲渡が検討されることがあります。会社そのものは変わらず、株主だけが入れ替わるので、資産を一つずつ移す事業譲渡とは仕組みが違います。

その代わり、買主は会社の過去まで調べます。借入や未払金、税金の納付、訴訟や苦情、オーナー個人と会社のお金の貸し借りなどです。民泊のM&Aでは、施設がどれだけ稼ぐかに加えて、会社に残っている責任まで含めて会社の価値が判断されます。

売主の準備は、個人的な経費や別の事業の資産を会社から切り離し、毎月の試算表と予約・入金のデータが食い違わない状態にしておくことが中心です。会社名義の不動産に担保が付いている場合や、経営者が借入の保証人になっている場合は、金融機関との話し合いも欠かせません。

迷ったときは、売りたいのが会社全体なのか、施設の一部なのかで考えると整理できます。会社が対象の施設しか持っておらず、帳簿も宿泊事業だけでまとまっているなら株式譲渡が検討しやすく、会社にほかの事業や不動産が残るなら事業譲渡のほうが切り分けやすくなります。

民泊を事業譲渡するときの許認可と価格の資料

民泊・旅館業の事業譲渡と住宅宿泊事業の手続を分ける

旅館業では、2023年12月13日以降、事業譲渡の効力が生じる前に承認を受けることで、営業者の地位を承継できる仕組みが整備されています。ただし、施設の一部だけを譲る場合や大幅な変更を伴う場合など、個別の扱いは管轄の保健所への確認が必要です。

住宅宿泊事業法にもとづく届出の民泊は、旅館業とは別の制度です。届出をした人、住宅としての要件、管理業務、標識、定期報告、条例による営業の制限が、それぞれ問われます。旅館業の承継の仕組みを、住宅宿泊事業へそのまま当てはめないようにしてください。

許認可のほかに、消防や建築基準、近隣との取り決めも、それぞれ別に調べられる論点です。物件によっては用途地域や接道、マンションの管理規約、温泉を引く権利も絡みます。売却方式を固める前に、許可書や届出書、図面、点検の記録、行政に問い合わせた履歴などをまとめておきましょう。どの資料をどの段階で買主候補に見せるかまで決めておくと、調査の段階で慌てずに済みます。

民泊事業譲渡の価格資料は不動産価値と運営価値を分ける

査定の資料では、不動産の価値と設備の価値、そして実態に合わせて直した事業の利益を分けて示します。売上に倍率を掛けて評価すると、清掃や運営を売主が無償でこなしている施設では、将来の利益を実際より大きく見せてしまいます。買主が引き継いだ後は、その作業を誰かに頼むことになるため、人件費や委託費に置き換えた利益で示すのが筋です。

売上の側は、稼働率やADR（平均客室単価）、RevPAR（販売できる客室1室あたりの売上）、販売チャネルの内訳などを月ごとに並べます。費用の側も、清掃費やOTA手数料、運営委託費、修繕費などを同じ12か月以上の期間でそろえておきます。繁忙期の一部だけでなく、閑散期や急な修繕があった月も含む実績があって初めて、買主は同じ利益を出せるかを判断できます。

INNsightで売却を相談する場合も、誰でも見られる概要資料と、秘密保持契約を結んだ相手にだけ見せる詳しい資料を分けられます。詳しい住所や宿泊者の情報は公開せず、エリアや施設の種類、価格、営業の制度、収益の期間、譲るものの範囲をそろえて示すと、買主候補はほかの物件と比べやすくなります。

稼働中の施設の売り方を考える

INNsight by ReINNでは、許認可や利回りを載せた民泊・旅館業の物件を見られます。売りに出ている施設の条件を知ると、自分の資料に載せる項目を決めやすくなります。

› 掲載物件を見る

民泊の事業譲渡で契約と引継ぎを進める順番

民泊の事業譲渡で予約・OTA・個人情報を引き継ぐ

引渡日より後の予約について、宿泊サービスを提供するのは誰か、返金やクレームに応じるのは誰かを決めておきます。宿泊代を売主がすでに受け取っている予約は、前受金をどう精算するかも決めておく必要があります。基準日を一つ決め、予約ごとに宿泊日と入金した人、サービスを提供する人、返金の責任者を一覧にしておけば、引渡しの前後で責任があいまいになりません。

OTAのアカウントやレビューは、売買契約に書いたからといって移せるとは限りません。各サービスの規約を読んでサポートに問い合わせ、移せないと分かったら、新しい掲載や予約客への連絡、写真の登録し直し、販売を止める期間を工程に組み込みます。レビューは移せる前提で譲渡価格に含めないほうが安全です。

事業の承継に伴う個人データの提供には、個人情報保護法上の整理があります。ただし、交渉の段階でどう開示するか、承継した後どの範囲で使えるかにも条件が付いています。名前などを伏せたデータにする、閲覧できる人を絞る、秘密保持を約束する、といった取り決めが基本です。取引が成立しなかったときの返却や削除も決めておき、必要に応じて弁護士への相談や個人情報保護委員会のガイドラインで確かめましょう。

民泊の事業譲渡を進める流れ

流れは、売る目的と期限を決めるところから始まります。次に、何を売るかと取引の方式を仮に決め、収益や許認可、契約、設備の資料をそろえたうえで、物件名を伏せた概要書を作ります。資料がそろう前に買主候補を探し始めると、質問が来るたびに資料を作ることになり、相手ごとに数字が食い違うといった問題が起きやすくなります。

秘密保持契約を結んだ相手に詳しい資料を見せた後は、意向表明、基本合意、デューデリジェンス（買主による詳しい調査）、最終契約と進みます。話し合うのは価格だけではありません。予約や従業員、設備の扱いに加え、売主が事実関係に誤りがないと約束する表明保証や、売主の引継ぎ支援、近くで同じ事業をしないという競業の取り決めも契約の中身になります。

取引を完了させる条件（クロージング条件）には、許認可の承認や金融機関・賃貸人の同意、主要な契約の切替などを、案件に合わせて入れます。決済日で終わりと考えず、引継ぎ後に問い合わせを受ける窓口や資料の保管先まで決めておくと、決済後の混乱を減らせます。

民泊の事業譲渡と不動産売却で手残りはどう変わるか

売却方法ごとにかかる費用と税金

提示された価格が同じでも、売主の手元に残るお金は売却方法によって変わります。不動産売却では、仲介手数料や測量、登記、抵当権の処理、契約書の印紙がかかり、物件によっては解体や明渡しの費用も出ます。事業譲渡の場合は、専門家への報酬や契約の移転、従業員への対応などに費用がかかることがあります。

税務上の扱いも、個人か法人か、資産の内訳、所有期間、株式譲渡か事業譲渡かで異なります。税額は売却価格から一律に概算せず、資産ごとの対価と取得費・帳簿価額を整理したうえで、税理士に確認しましょう。消費税や不動産取得税などを誰が負担し、どう影響するかも、取引方式ごとに検討することになります。

売却が完了するまでの営業利益と維持費も、比べる対象に入ります。高い価格を提示されても、調査や許認可に時間がかかり、その間に予約を絞ったり修繕が続いたりすれば、最終的な手残りは目減りします。反対に、早く売るために価格を下げる場合も、それで減らせる固定費や経営の手間を金額に置き換えると、値下げ分に見合うかが分かります。

買主候補から出てきた条件は、価格や手付金、決済日、融資や承認の前提、売主の引継ぎ支援、補償の上限などを同じ表に並べて比べます。一番高い価格より、実際に取引を終えられる見込みを織り込んだ手残りと完了時期で比べたほうが、売却後の見通しは立てやすくなります。

INNsightで民泊事業譲渡・旅館業の売却方法を整理する

INNsightでは、民泊・旅館業の物件を探している買主に向けて、不動産と運営の条件を分けて示せます。売主は詳しい情報を伏せたまま、エリアや希望価格、営業の方式、収益実績の期間、譲るものの範囲を示し、関心の合う候補にだけ段階的に資料を見せられます。

相談の時点で、売却を決めきっている必要はありません。不動産だけを売るか、事業譲渡か株式譲渡か、それとも運営を続けるかを並べて考えられます。売却価格に加えて、手残り、完了までの時期、営業を止める期間、売主の引継ぎの負担まで同じ表に並べると、どの方法が自分の状況に合うかがはっきりします。

民泊の事業譲渡で買主が調べることと引継ぎ期間

民泊の事業譲渡で買主が確認するデューデリジェンス

買主は、売上やレビューだけを見て決めるわけではありません。営業の制度や建物を使う権利、消防、運営の契約、従業員や委託先、未払いの債務まで調べます。基準日と対象期間をそろえた資料一式（データルーム）を先に用意しておけば、調査は早く進みます。

数字の面では、月別の売上とOTAからの入金、会計の記録、PMS（予約管理システム）のデータが一致するかが見られます。オーナー自身が泊まった日や休業した期間、無償で働いた分、一度きりの費用には、注記を付けておくと誤解を防げます。許認可も、許可書や届出番号があるだけでは足りず、営業者の名義や図面、変更の履歴、消防点検の結果が今の施設と一致しているかが問われます。

買主が同じように出せる利益と、引き継いだ後に必要になる追加の投資を一緒に示すと、価格だけをめぐる交渉を減らせます。まだ確かめていない事項を問題なしとして扱うのは避け、どこに確認するか、いつまでに答えるかを一覧にしておきましょう。不利な情報も先に出せば価格で調整できますが、契約後に見つかると補償の問題になります。

民泊の事業譲渡の引継ぎ期間と営業停止を決めておく

譲渡後しばらく、売主が予約対応や価格設定、清掃会社や設備業者の引継ぎを手伝う場合は、期間と時間、業務の範囲、追加の報酬を契約に書きます。

営業者やアカウントを切り替える日には、予約や前受金、鍵、宿泊者名簿など、引き継ぐものを一覧にして、済んだものから一つずつ消していきます。許認可やOTAの変更に時間がかかる場合は、営業を止める期間と、その間の固定費をどちらが負担するかを決めておくことになります。

決済日と運営を切り替える日を同じ日にできるとは限りません。承認、入金、予約の履行、個人情報の移転をどの順番で進めるかを工程表にし、法務・税務・許認可の専門家に確認しておけば、引渡し当日にゲストを迎えられないといった事態を防げます。

民泊の事業譲渡でよくある質問

民泊の事業譲渡と不動産売却は同時にできますか？

組み合わせることはできますが、契約の当事者、売買の対象、許認可、税務を分けて組み立てます。不動産の所有者と営業者が別の場合は、関係者ごとに契約が必要になることがあります。

旅館業許可は事業譲渡でそのまま引き継げますか？

2023年12月13日以降は、事前の承認によって営業者の地位を承継できる制度があります。ただし施設や譲渡の内容によって扱いが異なるため、効力が生じる前に管轄の保健所へ確認してください。

住宅宿泊事業の届出も同じように引き継げますか？

旅館業とは制度が異なります。届出者や住宅の要件、管理の委託、条例を含め、売買や事業者が変わるときに必要な手続は、所在地の自治体に確認が必要です。

OTAのレビューは譲渡価格に含められますか？

アカウントやレビューを移せるかは、サービスの規約と個別の対応によります。移せる前提で価格に含めず、引継ぎの可否が分かってから評価するのが安全です。

事業譲渡と株式譲渡では、どちらが営業を続けやすいですか？

株式譲渡は会社がそのまま残るため、営業を途切れさせずに引き継ぎやすい場合があります。その代わり買主は会社の借入や税務、過去の責任まで調べるので、売主は宿泊事業と関係のない資産や負債を先に整理しておくことになります。

売主が自分で清掃や運営をしている施設は、評価が下がりますか？

売主が無償でしている作業は、引き継いだ後は人件費や委託費に置き換わります。その費用を差し引いた利益で評価されるため、売上だけを見た価格より低くなることがあります。

売却相談の前にそろえておきたい資料は何ですか？

登記や図面、許認可の書類、12か月以上の月次収支、予約の概要、設備台帳、修繕履歴、運営や清掃の契約一覧があると、売り方を整理しやすくなります。

民泊の事業譲渡とあわせて読みたい記事

民泊M&Aの全体像や旅館業許可の基本、法人で運営する場合の考え方は、次の記事で詳しく説明しています。売却の条件を考えるときは、INNsight by ReINNで許認可が取れている民泊・旅館業の売買物件を見比べると、似た施設の価格の目安がつかめます。

あわせて読みたい

民泊M&Aとは？｜初心者・既存運営者向けに「買う・引き継ぐ・売る」の考え方を解説 民泊を始めるとき、多くの人はまず「どの物件を借りて、どう開業するか」を考えます。しかし実際には、すでに稼働している民泊事業をそのまま引き継ぐ「民泊M&A」と…

あわせて読みたい

【民泊向け】旅館業営業許可とは？申請の流れから注意点までわかりやすく解説 民泊を始めようと考えている方で、「旅館業」での開業を検討している方も多いのではないでしょうか。しかし、いざ開業しようとすると「どんな許可が必要なのか」「どこ…

あわせて読みたい

民泊は法人化すべき？個人事業との違いと判断基準 民泊の売上が伸びてくると、「そろそろ法人にした方がよいのでは」と考える人は少なくありません。検索すると節税の話が目立ちますが、法人化で変わるのは税金だけでは…

売り方を決める前に相場を知る

売却方法を選ぶときは、似た施設がどんな価格と条件で売りに出ているかが手がかりになります。INNsight by ReINNで、エリアや営業の制度が近い物件の資料を見比べられます。

› INNsightで物件を見る